01.12.2021

GÆLDER DER EN GENEREL TÅLEGRÆNSE FOR, HVAD BYGHERREN MÅ ACCEPTERE AF TILRETNING MV. AF PROJEKTET UNDER BYGGERIET, UDEN AT RÅDGIVEREN IFALDER ANSVAR? NU VOLDGIFTSKENDELSE GIVER SVARET.

Læs mere her  

01.10.2021

Ny kendelse vedrørende berettigelsen af økonomiske mindstekrav samt ordregivers forpligtelse til at anmode om udskiftning af støtteenheder

Læs mere her

02.09.2021

Ny højesteretskendelse: Skønsmand, der ikke havde underrettet alle parter om skønsforretningen, var inhabil

Mange rets- og voldgiftssager afgøres på baggrund af syn og skøn og anden sagkyndig bistand, hvorfor det ofte har stor betydning for sagen, hvem der udmeldes som skønsmand. Det er derfor med god grund, at reglerne om skønsmandens habilitet fortolkes ganske strengt. 

Mange gange giver det alligevel anledning til overvejelser, hvornår der foreligger omstændigheder, som er egnede til at rejse tvivl om skønsmandens fuldstændige upartiskhed. Højesteret har den 26. august 2021 afsagt en kendelse, som kan kaste lidt lys over dette spørgsmål. 

Læs mere her.

24.08.2021

Digital entreprise

Steen Hellmann og Tobias Weibel har skrevet artiklen ”Immaterialretlige problemstillinger ved digital projektering”.

Artiklen har de udarbejdet i forbindelse med et forskningsprojekt, ”Digital Construction Law” ved Københavns Universitets Center for Virksomhedsansvar (CEVIA), som Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og en række juridiske praktikere inden for entrepriseretten deltager i, heriblandt VILTOFT.

Forskningsprojektet har til formål at belyse de retlige konsekvenser af IT-teknologiens anvendelse i entrepriseprojekter, herunder særligt BIM (Building Information Modelling).

Steen Hellmann og Tobias Weibels artikel er optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB2021.681), og har du ikke abonnement, kan artiklen med tilladelse fra Karnov Group læses gratis via linket her:  https://www.karnovgroup.dk/artikler/tbb2021-681

Du kan læse mere om forskningsprojektet ”Digital Construction Law” her: https://jura.ku.dk/privategovernance/english/research/digital-construction-law/

24.08.2020

Rådgiver frifundet for projektmangler i almen boligsag

Gælder reglen om ”byggeri for pengene” også inden for det almene boligbyggeri? Spørgsmålet var centralt i en voldgiftssag, hvor VILTOFT repræsenterede rådgiver.

Læs om sagen og kommentarer til kendelsen her.

29.06.2020

Ny kontrolenhed skal holde byggebranchen i ørene

Regeringen vil oprette en ny statslig kontrolenhed, der skal bekæmpe social dumping.

Enheden skal bl.a. kontrollere, at entreprenører og deres underentreprenører, der udfører bygge- og anlægsopgaver inden for Transport- og Boligministeriets område, overholder de såkaldte arbejdsklausuler, som statslige ordregivere er forpligtet til at indsætte i de kontrakter, de udbyder.

Statslige ordregivere skal – når de udbyder kontrakter om bygge- og anlægsarbejder – indsætte arbejdsklausuler i kontrakterne, der i grove træk sikrer, at arbejderne udføres i overensstemmelse med danske løn- og arbejdsvilkår. Dette følger af cirkulære nr. 9471 af 30. juni 2014. Med cirkulæret opfordres kommuner og regioner til at anvende arbejdsklausuler, hvor det er hensigtsmæssigt.

Ved udarbejdelsen af arbejdsklausuler er det vigtigt at være opmærksom på de begrænsninger, der følger af de EU-retlige regler om fri bevægelighed for tjenesteydelser og reglerne i det såkaldte udstationeringsdirektiv. Inden for rammerne af disse regler er det kun muligt at stille krav om overholdelse af løn- og arbejdsvilkår, der – inden for det pågældende fagområde – gælder i hele Danmark og om ikke lokalt forhandlede lønninger og arbejdsvilkår.

Det forekommer alligevel, at der i arbejdsklausuler stilles krav om overholdelse af lokalt forhandlede lønninger og arbejdsvilkår. Det forstår man godt den politiske motivation for. Det ændrer dog ikke ved, at sådanne klausuler er uforenelige med EU-retten. Offentlige ordregivere, der gør brug af sådanne klausuler, udsætter sig derfor for risiko for, at klausulerne ikke kan håndhæves, hvis der efterfølgende skulle opstå tvist om spørgsmålet.

Du er velkommen til at kontakte Eva Olesen for en uforpligtende snak, hvis du som ordregiver har brug for råd til, hvordan du udformer dine arbejdsklausuler, så de passer til det kommercielle set-up i dit projekt og samtidig tilgodeser de ovenfor nævnte regler.

Læs mere om den nye kontrolenhed her.

06.02.2020

VILTOFT har bistået en rådgiver, der er blevet frifundet i principiel MgO-sag

Vi har bistået en rådgiver i endnu en MgO-sag, hvor rådgiveren var indklaget med krav om betaling af ca. kr. 40 mio., og hvor rådgiveren er blevet frifundet.

Baggrund
Af projektmaterialet fremgik det, at byggeriet skulle udføres med en 9 mm diffusionsåben fibercementplade.

Entreprenøren skrev 3. april 2013 til rådgiver:

”Vi ønsker at ændre den beskrevne fibercementplade. Ændringer er vedhæftet nedenfor. Kan vedhæftet godkendes?”

Sammen med forespørgslen af 3. april 2013 fremsendte entreprenøren to vedhæftede filer – et datablad for en MgO-plade af mærket Power Board M og en MK-godkendelse udstedt den 20. december 2011 for produktet Power Board.

Samme dag svarede rådgiver:

”Vi kan på det foreliggende grundlag ikke godkende nogen ændringer i forhold til projekt. Hvis entreprenøren ønsker at ændre noget, skal der klart og entydigt dokumenteres og redegøres for, hvori ændringerne består og hvad de har af konsekvenser for bygherren.“

Herefter sendte entreprenøren yderligere materiale, og rådgiveren svarede:

”Efter at have modtaget den forespurgte dokumentation, er det fra rådgivers side ok, at entreprenøren benytter Powerboard pladen, som vindspærre i stedet for den beskrevne fibercementplade.”

Rådgiver tog imidlertid forbehold for, at pladen opfyldte brandkrav, ligesom der blev taget forbehold for, at ændringen var uden økonomiske konsekvenser for bygherre.

Voldgiftsrettens bemærkninger
Voldgiftsretten fandt, at der efter udbudsmaterialet herefter var valgfrihed for entreprenøren til at vælge et produktmærke inden for afgrænsningen fibercementplader, men der var ikke efter udbudsmaterialet adgang for entreprenøren til at vælge andre typer af vindspærreplader, f.eks. MgO-plader eller vindgipsplader.

Efter bevisførelsen fandt voldgiftsretten, at de drøftelser, der havde været gennem tekniske forespørgsler, måtte bedømmes sådan, at rådgiver på bygherres vegne imødekom entreprenørens egen anmodning om en udvidelse af materialevalgfriheden, således at entreprenøren kunne vælge en vindspærreplade inden for afgrænsningen ”fibercementplader” eller en plade af mærket ”Power Board”, og at entreprenøren valgte at udføre med ”Power Board”.

Voldgiftsretten fandt, at entreprenøren ikke havde godtgjort, at det var parternes fælles forståelse, at rådgiver som totalrådgiver skulle undersøge og vurdere det af entreprenøren foreslåede alternative materiales egnethed. Der er heller ikke grundlag for at antage, at der var noget i rådgivers tilbagemeldinger til entreprenøren, der kunne give denne grund til at tro, at rådgiver var indstillet på at overtage ansvaret for vurderingen af materialets egnethed, eller at rådgiver foretog særlige undersøgelser heraf.

Voldgiftsretten fandt herefter, at det forløb, som havde været omkring drøftelser af den ændrede vindspærreplade, ikke kunne sidestilles med, at anvendelse af MgO-plader var foreskrevet af bygherren.

På denne baggrund er der ikke grundlag for at fravige udgangspunktet om, at entreprenøren har et mangelsansvar for valget af de uegnede MgO-plader, uanset at entreprenøren ikke kendte eller burde kende problemet, og at entreprenøren var ansvarlig for omkostningerne til udbedring.

Hvad kan vi lære af kendelsen
Kendelsen viser, at såfremt en entreprenør i en sag med frit materialevalg foreslår anvendelsen af MgO-plader, kræver det særlige holdepunkter, for at rådgiver kan antages at have påtaget sig og overtaget ansvaret for materiale som en projektændring.

Kendelsen viser samtidig, at det for en rådgiver ikke er ansvarspådragende at godkende MgO-plader, og at rådgiver ikke burde have vidst, at MgO-produktet ikke var ”gennemprøvet” således, og rådgiver derfor ikke havde handlet ansvarspådragende ved ikke at orientere bygherre.

Voldgiftsnævnets kendelse kan læses her.

14.08.2019

Udkast til Ydelsesbeskrivelse for Bygherrerådgivning (YBB 19) er nu sendt i høring

Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Danske Arkitektvirksomheder og Bygherreforeningen har gennemført en revision af Ydelsesbeskrivelsen for Bygherrerådgivning, 2013.

Udkastet til den nye ydelsesbeskrivelse, YBB 19, er nu sendt i høring.

Høringsnotatet og bilagene hertil kan hentes nedenfor:

• Høringsnotat
• Ydelsesbeskrivelse for Bygherrerådgivning 2019 – høringsudkast
• Vejledning til Ydelsesbeskrivelse for Bygherrerådgivning 2019 – høringsudkast

08.07.2019

Rådgiver frifundet i ny MgO-kendelse

Voldgiftsretten har i en ny kendelse afsagt den 5. juli 2019 frifundet rådgiveren i forbindelse med en byggesag, hvor der var anvendt MgO-plader.

I udbudsmaterialet var facadearbejderne beskrevet som en systemleverance, hvor der ikke var angivet produktnavne for facadepladerne. Voldgiftsretten lagde herefter til grund, at Entreprenøren havde frit materialevalg. Rådgiver tog i juni 2013 initiativ til projektændring, der indebar en ændring af konstruktionsprincippet for dele af facadeelementerne. Voldgiftsretten fandt, at projektændringen ikke tilsigtede at ændre aftalegrundlagets udgangspunkt om Entreprenørens frihed til at vælge, hvilket materiale konstruktionen skulle opbygges af, og Rådgivers godkendelse af entreprenørens materialevalg (med MgO-plader) var derfor ikke udtryk for en projektændring således, at anvendelse af MgO-plader var at betragte som foreskrevet af Bygherre.

Voldgiftsretten fandt samtidig ikke, at Rådgiver havde modtaget oplysninger om MgO-plader fra Entreprenøren eller dennes Underentreprenør, der medførte, at Rådgiver burde have foretaget yderligere undersøgelser, eller at Rådgiver på uforsvarlig måde havde forsømt en pligt til at orientere Bygherre om, at MgO-produktet var ”nye og ikke-gennemprøvede”. Det havde i denne sammenhæng ingen betydning, at Rådgiver andre steder i Rådgivers organisation arbejdede med eller havde arbejdet med byggesager med anvendelse af MgO-plader.

Såfremt du måtte have spørgsmål eller kommentarer til ovenstående, MgO-problematikken generelt, eller du har behov for en vurdering af, hvilken betydning den nye kendelse har for din konkrete sag, er du velkommen til at tage kontakt til advokat Steen Hellmann (sh@viltoft.dk), der førte sagen for rådgiver.

13.12.2018

AB 18 og ABR 18 er nu tilgængelige på engelsk

Det nye AB-system blev offentlggjort den 21. juni 2018.

Den samlede betænkning kan hentes her.

AB 18 og ABR 18 er ny oversat til engelsk. De engelske oversættelser kan hentes her.

17.09.2018

Rådgiver frifundet i principiel MgO-sag

Der er nu afsagt kendelse i den anden principielle sag om MgO-plader.

Som i den første MgO-sag (TBB 2017.779) blev det lagt til grund, at MgO-plader er uegnede som vindspærreplader i Danmark. Derudover fandt voldgiftsretten, at MgO-plader i foråret 2013 måtte anses for at være et gængs og anerkendt produkt, men at der ikke på dette tidspunkt var ”..indhøstet sådanne erfaringer med produktets egenskaber og egnethed, at det kan anses for sådan gennemprøvet, at der kan siges at foreligge en viden, hvorefter produktet anses for forsvarligt og fornuftigt til formålet”.

På den baggrund fandt voldgiftsretten, at ”hverken betragtninger om udviklingsrisiko eller byggetidens viden kan begrunde”, at bygherren bar risikoen for MgO-pladernes uegnethed.

MgO-pladerne kunne derfor ikke anses for mangelfri.

Hovedentreprenøren – ansvarlig

I den første MgO-prøvesag blev hovedentreprenøren frifundet, men i den netop afsagte kendelse blev entreprenøren fundet ansvarlig for anvendelsen af MgO-pladerne.

Voldgiftsretten fastslog, at valget af MgO-pladerne var et udslag af hovedentreprenørens frie materialevalg, selvom totalrådgiver på bygherrens vegne havde godkendt anvendelsen af MgO-pladerne. Den foretagne godkendelse kunne således ikke sidestilles med, at der var sket en projektændring således, at MgO-pladerne var foreskrevet af bygherren.

På den baggrund udtalte voldgiftsretten, at der ikke var ”…grundlag for at fravige udgangspunktet om, at [hovedentreprenøren] har et mangelsansvar for valget af de uegnede MgO-plader, uanset at [hovedentreprenøren] ikke kendte eller burde kende problemet, og voldgiftsretten finder derfor, at [hovedentreprenøren] har pådraget sig et ansvar over for [klager]”.

Entreprenøren var således ansvarlig, selvom voldgiftsretten ikke fandt, at entreprenøren havde handlet culpøst.

Totalrådgiveren – frifundet

Totalrådgiveren havde projekteret med anvendelse af vindgips, men havde accepteret, at entreprenøren ønskede at anvende et alternativt produkt. Voldgiftsretten lagde til grund, at totalrådgiveren havde godkendt anvendelsen af MgO-pladerne ved en gennemgang af en mock-up, hvor også produktdatabladet for MgO-pladen var til stede.

Voldgiftsretten konstaterede herefter, at det af produktbladet ikke fremgik, at der var tale om et nyt produkt, og at der i øvrigt heller ikke på anden måde tilgik totalrådgiveren oplysninger, der gav anledning til skærpet opmærksomhed eller mistanke.

Det var herefter i overensstemmelse med god rådgiverskik at lægge de modtagne oplysninger til grund uden selvstændig efterprøvelse, og dermed var det ikke ansvarspådragende for rådgiver at godkende pladernes anvendelse.

Ud fra de foreliggende oplysninger fra datablad og entreprenøren burde totalrådgiveren heller ikke have vidst, at pladerne ikke var gennemprøvede, og totalrådgiveren havde derfor heller ikke handlet ansvarspådragende ved ikke at orientere bygherre om, at MgO-pladerne var nye og ikke-gennemprøvede. Det ændrede ikke herved, at kvalitetsikringsbekendtgørelsen var en del af rådgiveraftalens grundlag.

Som følge heraf blev totalrådgiveren frifundet.

Beslutningstidspunktet og Byg-Erfa bladet 131227’s betydning

Indbygningen af MgO-pladerne skete i den konkrete sag i perioden august 2013 og frem til byggeriets aflevering i april 2014.

I denne periode udkom Byg-Erfa-bladet 131227, der uden advarsler omtalte MgO-plader, og under sagen blev det afgjort, at det var entreprenørens subjektive forhold på tidspunktet, hvor produktvalget foretages, der er afgørende for, om der var ”indhøstet sådanne erfaringer med produktets egenskaber og egnethed, at det kan anses for sådan gennemprøvet”.

Som følge heraf blev beslutningstidspunktet – foråret 2013 – lagt til grund for ansvars- og risikobedømmelsen i sagen.

Voldgiftsretten afviste endvidere, at hovedentreprenøren havde godtgjort, at MgO-pladerne allerede i foråret 2013 kunne betragtes som ”gennemprøvet”. Kendelsen anfører således, at det ikke fandtes godtgjort af hovedentreprenøren, ”… at der forud for offentliggørelsesdatoen [af Byg-Erfa bladet] forelå omstændigheder vedrørende vurdering af MgO-pladernes egnethed i dansk vinterklima, som [hovedentreprenøren] kunne støtte ret på”.

Byg-Erfa-bladet fik derfor ingen konkret betydning for bedømmelsens af entreprenørens ansvar i den konkrete sag, mens det omvendt fremstår helt overvejende sandsynligt, at tidspunktet for udsendelsen af Byg-Erfa-bladet i december 2013 vil blive anset for en ”blåstempling” af MgO-pladerne i forhold til udviklingsrisiko og byggetidens viden.

Perspektivering – hvad kan vi udlede af kendelsen

Kendelsen viser, at beslutninger om anvendelsen af MgO-plader i foråret 2013 ikke er en bygherrerisiko.

Såfremt entreprenøren har anvendt MgO-pladerne som udslag af et frit materialevalg, viser kendelsen, at entreprenøren bærer et mangelansvar, uden at entreprenøren har handlet ansvarspådragende (culpøst).

Kendelsen støtter til gengæld, at det for hverken rådgiver eller entreprenør uden videre var ansvarspådragende (culpøst) at anvende eller godkende MgO-plader.

Såfremt MgO-pladerne er valgt af bygherre eller rådgiver (på bygherres vegne), vil ansvarsbedømmelsen derfor afhænge af, om entreprenør og/eller rådgiver har handlet ansvarspådragende ved ikke i henhold til kvalitetssikringsbekendtgørelsen eller almindelige loyalitetsbetragtninger at have informeret bygherre om anvendelsen af MgO-pladerne.

Kendelsen fastslår samtidig, at rådgiver ikke burde have vidst, at MgO-produktet ikke var gennemprøvet, og rådgiver havde derfor ikke handlet culpøst ved ikke at orientere bygherre.

Dette støttes i øvrigt af, at entreprenøren (og branchen) i 2013 anså produktet for at være ”gængs og almindeligt”.

Såfremt du måtte have spørgsmål eller kommentarer til ovenstående eller til MgO-problematikken generelt, er du velkommen til at kontakte advokat (L), partner Steen Hellmann (sh@viltoft.dk), der repræsenterede totalrådgiver under sagen.

Det bemærkes, at kendelsen formentlig snarest vil være at finde i en anonymiseret form på Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomheds hjemmeside www.voldgift.dk, ligesom kendelsen forventes trykt i Kendelser for Fast Ejendom og Tidsskrift for Bolig- og Byggeret.

29.06.2018

Ny ydelsesbeskrivelse

FRI og Danske Arkitektvirksomheder har lanceret den nye Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab 2018 (YBL 18).

YBL 18 er harmoniseret med ABR 18.

Du kan finde den nye ydelsesbeskrivelse her.

21.06.2018

Offentliggørelse af byggeriets nye standardvilkår

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har den 21. juni 2018 offentliggjort den nye AB 18-pakke, som vil erstatte AB 92, ABT 93 og ABR 89.

Den samlede betænkning kan hentes her.

30.04.2018

AB 18 og ABR 18

Høringssvarene til AB-udvalgets udkast til AB 18 og ABR 18 er blevet offentliggjort.

Du kan finde høringssvarende her.

18.04.2018

Byggeriets nye standardvilkår - nogle bemærkninger til ABR 18

Byggeriets standardvilkår AB 92, ABT 93 og ABR 89 erstattes i 2018 af den nye AB 18- pakke bestående af AB 18, ABT 18 og
ABR 18.

Vores partner Michael Gjedde-Nielsen har skrevet en artikel om ABR 18 i Tidskrift for Bolig- og Byggeret.

Læs artiklen her.

07.04.2018

Offentliggørelse af det nye AB-system udskydes

AB-udvalget har besluttet at udskyde offentliggørelsen af det nye AB-system. Offentliggørelsen sker derfor ikke den 7. maj, men den 21. juni 2018.

Læs mere her.

VILTOFT holder for tiden gå-hjem-møder om de nye AB-18 standardvilkår.

Læs mere her.

22.03.2018

Ambitiøst arealudviklingsprojekt i Høje-Taastrup C

Arealudviklingsprojektet Høje-Taastrup C er netop skudt i gang i Høje-Taastrup. Det erklærede mål for projektet er at skabe en sammenhængende, mangfoldig, aktiv og tryg by under visionen ”Fra Boulevard til By”.

Parterne i arealudviklingsprojektet, der omfatter 262.000 kvm., er Høje-Taastrup Kommune, Danske Shoppingcentre og Ejendomsselskabet Norden.

VILTOFT har bistået med udarbejdelse af det samlede aftalegrundlag for parterne. Projektet understreger VILTOFTs position blandt landets førende advokatfirmaer inden for areal- og byudvikling med mangeårig erfaring fra projekter som Køge Kyst, Fredericia C, Ringkøbing K og NærHeden.

Læs mere om projektet her.

14.03.2018

Konference

InsightLegal arrangerer i samarbejde med VILTOFT konferencen “Juridiske udfordringer i Bygge & Anlæg”.

Konferencen, der afholdes 23. – 24. maj 2018, har i år særligt fokus på AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Fra VILTOFT deltager Henrik Hauge Andersen som ordstyrer og Michael Gjedde-Nielsen, Steen Hellmann og Peter Fauerholdt Thommesen som talere.

Se programmet her.

02.02.2018

AB/ABT/ABR 18 - byggeriets nye standardvilkår

Byggeriets standardvilkår AB 92, ABT 93 og ABR 89 erstattes i maj 2018 af den nye AB 18-pakke bestående af AB 18, ABT 18 og ABR 18.

De nye standardvilkår er sendt i høring 2. februar 2018 med henblik på endelig offentliggørelse i maj 2018.

Du kan læse høringsudkastene på Høringsportalen.

VILTOFT holder gå-hjem-møder om de nye AB 18-standardvilkår.

Læs mere her.

03.01.2018

VILTOFT deltager i forskningsprojekt

VILTOFT deltager i forskningsprojektet Digital entrepriseret ved Københavns Universitets Center for Virksomhedsansvar (CEVIA).

Målet for forskningsprojektet, som gennemføres fra 2018 til 2022, er at belyse de retlige konsekvenser af IT-teknologiens anvendelse i entrepriseprojekter, herunder særligt BIM (Building Information Modelling). Teknologien frembyder mange muligheder, men også nye juridiske problemstillinger og nye vinkler på gamle spørgsmål.

Projektet gennemføres som et samarbejde mellem Københavns Universitet, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen (der er overordnet ansvarlig for AB-reglerne), og en række juridiske praktikere inden for entrepriseretten, herunder VILTOFT.

VILTOFT vil som en del af forskningsprojektet udarbejde en juridiske artikel vedrørende de immaterielretlige konsekvenser ved at gå over til digital projektering. Et emne, som er særlig relevant for tekniske rådgivere.

Fra VILTOFT deltager partner Steen Hellmann og advokat Tobias Weibel.

Yderligere info om forskningsprojektet kan findes her.

25.08.2017

Fit for purpose

I begyndelsen af august 2017 afsagde den engelske højesteret dom i en sag mellem MT Højgaard A/S (”MTH”) og E.ON Climate & Renewables UK Robin Rigg East Limited m.fl. (”EON”).

Dommen har været afventet i spænding i forventning om, at den nærmere ville afklare rækkevidden af begrebet ”fit for purpose”

Dette begreb bruges ofte i Common Law-baserede kontrakter, men det har også vundet et vist indpas i kontrakter baseret på dansk ret, hvor begrebet typisk anvendes uden oversættelse og uden nærmere forklaring.

Selvom den engelske højesteretsdom ikke primært beskæftiger sig med ”fit for purpose”, er dommen på flere punkter interessant.

Faktum
I 2006 udbød EON opførelsen af vindmølleparken Robin Rigg i totalentreprise. Kontrakten blev vundet af MTH.

Kort efter at arbejderne på Robin Rigg var afsluttet i begyndelsen af 2009, konstateres det på en nylig opført hollandsk vindmøllepark, at vindmøllernes overgangsstykker (transition pieces) sad løst. Sagen blev undersøgt nærmere, og det viste sig, at der var en fejl i en norm fra Norske Veritas (en ligning), der lå til grund for projekteringen, således at lasterne på overgangsstykket var blevet undervurderet betydeligt. Dette førte til, at Norske Veritas efterfølgende korrigerede normen (ligningen).

I kontrakten vedrørende Robin Rigg var det et krav, at projekteringen skulle ske i overensstemmelse med ovennævnte norm fra Norske Veritas, hvilket MTH også rent faktisk havde gjort. Dette førte imidlertid til, at man i foråret 2010 konstaterede, at vindmølleparken Robin Rigg led af samme problemer som den hollandske vindmøllepark. EON og MTH samarbejde om at finde en egnet udbedringsløsning, og fejlene blev herefter udbedret. Omkostningerne hertil androg mere end 200 mio. kr. Sagen mellem MTH og EON vedrørte spørgsmålet om, hvem der endeligt skulle afholde denne udgift.

MTH blev dømt i første instans, men frifundet i anden instans. EON fik tilladelse til at indbringe sagen for den engelske højesteret, hvor MTH blev dømt.

Relevante kontraktbestemmelser
Kontrakten mellem MTH og EON var underlagt engelsk ret og indeholdt en række kontraktbestemmelser, der er inddraget i højesteretsdommen. Her skal blot nævnes de bestemmelser, der synes at have spillet den væsentligste rolle for højesteret.

Det anføres således i kontrakten:

”…each item of Plant and the Works as a whole shall be free from defective workmanship and materials and fit for its purpose as determined in accordance with the Specification using Good Industry Practice;…”

Fit for purpose var i kontrakten defineret som ”fitness for purpose in accordance with, and as can probably be inferred from the Employer’s Requirements”.

I Employer’s Requirements var blandt andet anført:

”The Works elements shall be designed for a minimum site specific ‘design life’ of twenty (20) years without major retrofits or refurbishments; all elements shall be designed to operate safely and reliably in the environmental conditions that exist on the site for at least this lifetime”.

Derudover indeholdt kontrakten krav om, at MTHs design skulle overholde en række normer, herunder ovennævnte fejlbehæftede norm fra Norske Veritas.

Højesterets dom
EONs argumentation for højesteret gik i korthed ud på, at kontrakten krævede, at MTHs arbejder skulle være fit for purpose, hvilket jf. kontraktens definition indebar, at de skulle være i overensstemmelse med Employer’s Requirements, der inkluderede den ovenfor citerede bestemmelse om, at vindmøllerne skulle kunne holde i 20 år uden væsentlige udskiftninger og reparationer. Dette krav levede MTHs arbejder ubestridt ikke op til.

MTHs argumentation gik i korthed ud på, at det var et krav, at arbejderne skulle udføres i overensstemmelse med (den fejlagtige) norm fra Norske Veritas, hvilket også rent faktisk var sket, og kravet om 20 års holdbarhed afspejlede i virkeligheden blot, hvad der kunne forventes, hvis normen blev overholdt.

Parterne var under sagen enige om, at MTH havde designet vindmølleparken helt i overensstemmelse med den fejlagtige norm fra Norske Veritas, og EON synes ikke at have gjort gældende, at MTH havde handlet uagtsomt ved at forlige sig på, at denne norm var korrekt.

Spørgsmålet om fit for purpose synes ikke at have spillet en afgørende rolle for højesteret. Højesteret ser således primært sagen som et spørgsmål om, hvad der gælder i en situation, hvor der er uoverensstemmelse mellem et specifikt krav til et bestemt design (kalkulation i henhold til Norske Veritas’ norm) og et overordnet funktionskrav (20 års levetid uden væsentlige udskiftninger og reparationer).

Højesteret lægger til grund, at den ovenfor citerede bestemmelse om 20 års levetid er en garanti. Som højesteret ser det, er MTHs eneste mulighed for at slippe fri af denne garanti, at den er uforenelig med pligten til at konstruere vindmøllerne i henhold til Norske Veritas’ norm.

Højesteret gennemgår herefter primært engelsk retspraksis, der viser, at man i lignende situationer entydigt lader det overordnede funktionskrav få forrang for et specifikt krav om en bestemt udførelsesmetode/et bestemt design. En enkelt af de citerede afgørelser sammenfatter denne vurdering som følger: ”A contractor who bids on the basis of a defective specification provided by the employer only has himself to blame if he does not check their practicality and they turn out to be defective”.

Denne opfattelse synes også at være i overensstemmelse med den engelske teori, der citeres i dommen. På det grundlag konkluderer højesteret, at MTH er ansvarlig, fordi den udførte vindmøllepark ikke honorerer kravet om en levetid på 20 år. Det har ikke spillet nogen rolle for højesteret, at det var en fejl i en norm, som man normalt ikke har anledning til at betvivle. Dette er vel heller ikke overraskende henset til, at grundlaget for højesterets afgørelse ikke er en uagtsomhedsvurdering, men en fortolkning af, hvad kontraktens (modstridende) bestemmelser må føre til.

Dommen i en dansk kontekst
Det er ikke usædvanligt, at bygherren ved udbud af bygge- og anlægsopgaver i totalentreprise inden for specifikke områder stiller detailkrav til projekteringen eller udførelsen, herunder at disse løsninger skal være i overensstemmelse med en bestemt norm. Hvor totalentreprenøren følger disse retningslinjer, men det efterfølgende viser sig, at den foreskrevne løsning ikke er egnet til at honorere kontraktens funktionskrav, opstår et spørgsmål ret tilsvarende det spørgsmål, som den engelske højesteret behandlede.

Hvis totalentreprenøren allerede i forbindelse med projekteringen opdager, at den foreskrevne løsning er uegnet til at honorere det ligeledes foreskrevne funktionskrav, vil totalentreprenøren som det klare udgangspunkt kunne kræve sine eventuelle meromkostninger ved en anden metode dækket af bygherren. Totalentreprenøren vil her have solid støtte i AB 92 / ABT 93 § 2, stk. 2:

”Der bydes på grundlag af de oplysninger som indeholdes i udbudsmaterialet. Dette materiale skal være entydigt, og således udforme, at der er klarhed over ydelsernes omfang og indhold”.

Voldgiftretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i flere kendelser fastslået, at det er afgørende, at entreprenørerne i tilbudsfasen kan forlige sig på, at oplysningerne i udbudsmaterialet er korrekte, blandt andet henset til den begrænsede tid, der er til rådighed for tilbudsgivningen, samt henset til, at det er trods alt er begrænset, hvilke ressourcer der kan allokeres til tilbudsgivningen.

Hvis det først, når arbejderne er færdiggjort, viser sig, at de ikke kunne udføres som foreskrevet i udbudsmaterialet, opstår spørgsmålet svarende til det spørgsmål den engelske højesteret skulle forholde sig til.

Selvom en totalentreprenør efter dansk ret nok i højere grad skal stille sig kritisk over for specifikke anvisninger med hensyn til projektering/udførelse, end tilfældet er for en hovedentreprenør – totalentreprenøren har jo en vis anledning hertil, da han i alle tilfælde skal forestå en væsentlig del af projekteringen – må totalentreprenørens ansvar fortsat være betinget af uagtsomhed. Medmindre totalentreprenøren konkret har særlig anledning til at forholde sig kritisk til en specifik løsning foreskrevet i udbudsmaterialet, må han kunne henholde sig til denne. En særlig anledning kan være, at kontrakten specifikt kræver, at totalentreprenøren forholder sig til den pågældende løsning, at løsningen fremstår meget usædvanlig, eller at løsningen i øvrigt umiddelbart forekommer uforsvarlig eller i alt fald ikke gennemarbejdet.

En kontrol af, om en almindelig anerkendt norm er fejlbehæftet, ligger uden for en sådan efterprøvelsespligt. En afgørelse af sagen mellem MTH og EON efter dansk ret ville således med stor sandsynlighed være faldet ud til, at MTH var blevet frifundet.

En bygherre, der gerne vil henlede en totalentreprenørs opmærksomhed på en specifik løsning uden at påtage sig ansvaret for samme, gør nogle gange dette i form af et ”project outline”. Det angives i den forbindelse i udbudsmaterialet, at den pågældende løsning blot må opfattes som et uforbindende forslag, og at totalentreprenøren, hvis han vælger at implementere den pågældende løsning, har ansvaret for, at løsningen opfylder udbudsmaterialets funktionskrav helt på linje med de specifikke løsninger, som han selv vælger.

Spørgsmålet om en sådan ”ansvarsfraskrivelse” er holdbar blev prøvet i voldgiftssagen mellem Comet-konsortiet og Metroselskabet, hvor VILTOFT repræsenterede Metroselskabet. Voldgiftsretten anerkendte i sin kendelse fra 2012, at en tilsvarende klausul indsat i udbudsmaterialet af Metroselskabet skulle tages for pålydende, således at det var Comet, der havde et sædvanligt totalentreprenøransvar også for de løsninger, der var beskrevet af Metroselskabet i project outline.

Man kan rejse spørgsmålet om, hvorvidt vurderingen af en situation, hvor en specifik løsning foreskrevet i kontrakten ikke er egnet til at honorere kontraktens overordnede funktionskrav, vil falde anderledes ud end beskrevet ovenfor efter dansk ret, hvis det samtidig i kontrakten er angivet, at totalentreprenøren har ansvaret for, at det, som han afleverer, er ”fit for purpose”.

Begrebet fit for purpose er ikke et dansk begreb og har i dansk ret ikke en specifik betydning. Der er ikke dansk rets- eller voldgiftspraksis, der belyser rækkeviden af dette begreb. Ved fastlæggelsen af rækkeviden vil den første udfordring være, at kontrakten er undergivet dansk ret, men at man anvender et begreb, der i henhold til engelsk ret har en ret specifik betydning.

Det er vanskeligt at sige præcis, hvorledes vurderingen af rækkevidden af fit for purpose-begrebet vil være, men der skal sandsynligvis meget til, før man som den engelske højesteret opfatter funktionskravet som en egentlig garanti, der overruler kravet om anvendelse af en specifik løsning. På den anden side er det nærliggende at antage, at anvendelsen af begrebet fit for purpose indebærer en vis skærpelse af totalentreprenørens ansvar, således at kravene til, i hvilket omfang han skal efterprøve holdbarheden af en specifik foreskreven løsning, forøges.

Det bør nøje overvejes om, det er hensigtsmæssigt i udbud, der er underlagt dansk ret, at anvende betegnelsen fit for purpose. Hvis der er tale om et udbud, der kan tiltrække udenlandske tilbudsgivere, er der en nærliggende risiko for, at disse opfatter begrebet i overensstemmelse med engelsk ret og prissætter deres risiko i tilbuddet i overensstemmelse hermed. Dette vil være ærgerligt for bygherren, hvis realiteten – som antaget ovenfor – er, at Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed eller en dansk domstol vil anlægge en lempeligere og for entreprenøren gunstigere fortolkning af dette begreb.

23.06.2017

MgO-kendelse i den første prøvesag – entreprenør frikendt, rådgiver dømt

Den 21. juni 2017 blev der afsagt kendelse i den første prøvesag om MgO-vindspærreplader.

MgO-plader er blevet anvendt i facader på ca. 20.000 almene boliger og et stort antal privatboliger, sygehuse, dagsinstitutioner og erhvervsbygninger. I nogle af byggerierne er der opstået fugtskader, som ifølge flere rapporter skyldes de fugtopsugende og saltholdige MgO-plader.

Kendelsen af den 21. juni 2017 angik en sag, hvor en rådgiver (arkitekt) havde projekteret en traditionel fiberarmeret vindspærreplade. Entreprenøren forespurgte efterfølgende, om vindspærrepladen kunne ændres til en anden type og foreslog en MgO-plade. Entreprenøren sendte herefter noget forskelligt materiale til rådgiveren, der godkendte ændringen.

I kendelsen lægges til grund, at MgO-pladerne er uegnede til anvendelse i et dansk klima i lette facader med ventilerede konstruktioner.

Voldgiftsretten fandt, at rådgiver efter aftalen med bygherren var forpligtet til at følge kvalitetssikringsbekendtgørelsen og -vejledningen, herunder om anvendelse af gennemprøvede materialer.

Voldgiftsretten fandt, at rådgiver på baggrund af det fra entreprenøren modtagne materiale samt entreprenørens oplysning om ikke at have erfaring med produktet i 2010 måtte have vidst, at MgO-plader var et nyt, ikke-gennemprøvet materiale. Rådgiver var herefter ansvarlig efter kvalitetssikringsreglerne for at have undladt at meddele bygherren denne oplysning, uanset at rådgiver ikke havde grundlag for mistanke om, at anvendelse af det nye materiale var risikabelt.

Kendelsen afklarer en række spørgsmål, herunder at rådgiver var berettiget til at lægge datablade til grund, og at rådgiver ikke var forpligtet til at foranstalte særlige undersøgelser inden projektering eller accept af MgO-pladerne.

Kendelsen illustrerer dog også, at der er en række forhold, som skal afklares i de enkelte sager, førend det kan konkluderes, om rådgiver og/eller entreprenør ifalder ansvar:

• Er kvalitetssikringsbekendtgørelsen en udtrykkelig del af aftalegrundlaget?

• Vil MgO-pladen på tidspunktet for projektering/udførelse i den konkrete sag stadig være at betragte som ”ny” og ”uprøvet”?

• I hvilket omfang blev rådgiver oplyst om (fra entreprenør eller datablade), at der var tale om et nyt og uprøvet produkt?

• Oplyste entreprenøren (eller leverandøren) at have erfaring med produktet?

• Kan leverandør/mellemhandler inddrages med henblik på ansvar efter produktansvarsreglerne?

Artiklen kan også hentes i pdf.

01.02.2017

Tilbud på mangeludbedring nægtet fremlagt

Højesteret har i kendelse af 9. januar 2017 afvist, at et tilbud på udbedringer indhentet efter sagens anlæg kunne fremlægges som bevis for sagsøgernes tab.

Sagen angik en række nyopførte ejendomme, der var behæftet med en mængde mangler. Køberne af ejendommene lagde sag an mod arkitekten og den udførende murer med påstand om erstatning for mangler ved ejendommene.

Der blev foretaget syn og skøn på de mangelfulde ejendomme, og skønsmanden opgjorde omkostningerne til udbedring af manglerne. Omkostningerne blev opgjort til ca. 975.000 kr. Der blev herefter udarbejdet fire supplerende skønserklæringer.

Byretten tilkendte køberne ca. 750.000 kr. i erstatning, hvorefter køberne ankede dommen.

Køberne besluttede under ankesagen, at man ville iværksætte udbedring af manglerne, idet der var risiko for følgeskader. I den forbindelse fik køberne udarbejdet udbudsmateriale af en rådgivende ingeniør. Køberne udbudte på dette grundlag opgaven og modtog tilbud på udbedringen. Det indhentede tilbud oversteg skønsmandens vurdering med mere end 100 %.

Spørgsmålet for Højesteret var herefter, om det modtagne tilbud kunne fremlægges under købernes sag mod arkitekten og mureren for at dokumentere købernes udgifter til udbedring.

Højesteret lagde til grund, at hensigten med at fremlægge tilbuddet var at illustrere den store forskel mellem skønsmandens opgørelse og det indhentede tilbud. Højesteret fandt, at tilbuddet ikke kunne fremlægges henset til, at der var afholdt syn og skøn og det forhold, at tilbuddet ikke var antaget. Højesteret henviste herved til retsplejelovens § 341 om bevisførelse uden betydning for sagen. Bestemmelsen anvendes blandt andet til at afskære ensidige erklæringer indhentet efter sagens anlæg.

Højesterets begrundelse er kortfattet og konkret. Man må imidlertid formode, at Højesteret har sidestillet det indhentede tilbud med en ensidigt indhentet eksperterklæring. Herudover må man ud fra Højesterets præmisser formode, at sagen vel kunne have fået et andet udfald, hvis køberne havde antaget det indhentede tilbud.

Sagen illustrerer det problem, som erstatningssøgende ikke sjældent møder, når der har været afholdt syn og skøn, men hvor udbedringsomkostningerne anslået af skønsmanden ikke fuldt ud modsvarer de faktiske omkostninger, som skal afholdes. Køberne var i sagen ikke tilfredse med det foretagne syn og skøn, muligvis med god grund henset til den store diskrepans mellem det indhentede tilbud og skønsmandens vurdering.

Et tilbud, der har været udsat for priskonkurrence (her udbud) vil normalt anses for et stærkt bevis for, hvilke omkostninger der er forbundet med en mangeludbedring. I dette konkrete tilfælde blev køberne afskåret fra at fremlægge tilbuddet, mere eller mindre udelukkende på grund af tidspunktet for tilbudsgivningen. Såfremt køberne havde indhentet tilbuddet i forbindelse med det første syn og skøn, ville tilbuddet frit have kunnet være fremlagt.

Det er blandt andet denne slags uhensigtsmæssige situationer, som den vedtagne ændring af retsplejelovens regler om syn og skøn, der træder i kraft 1. juli 2017, skal tage hånd om. Læs mere om ændringerne af reglerne for sagkyndig bevisførelse her.

Se Højesterets afgørelse her.

21.09.2016

Tab som følge af rådgiverfejl ikke godtgjort uden syn og skøn

I vores nyhedsbrev af 27. januar 2016 omtalte vi en nylig kendelse afsagt af Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed i 2016, som med generelle udtalelser bl.a. fastslog, at erstatning for påståede projekteringsfejl som altovervejende hovedregel forudsætter bevis i form af syn og skøn.

På linje hermed har Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed siden i en kendelse af 8. februar 2016 fastslået, at afholdelse af syn og skøn er nødvendigt, såfremt en bygherre vil føre bevis for, (1) at han er påført et tab som følge af fejl begået af en rådgiver, og i givet fald (2) tabets størrelse.

I sagen, som omhandlede rådgiverfejl i forbindelse med projekteringen af et byggeri bestående af 33 boliger, havde rådgiver foretaget en projektændring, hvorefter ydermurene – som følge af et alternativt, men lige så effektivt isoleringsmateriale – blev 6 cm smallere med den konsekvens, at de enkelte boligers bruttostørrelse blev hhv. 1 m² og 5 m² mindre. Bygherren gjorde gældende, at man som følge af projektændringen havde lidt et tab på 2,1 mio. kr., da bruttoarealet var blevet mindre, og boligerne herved måtte sælges til en lavere pris.

Voldgiftsretten fandt, at uanset at det på ingen måde kunne udelukkes, at bruttoarealets størrelse indgik som faktor i forbindelse med fastlæggelsen af ejendommens værdi, var det efter en samlet vurdering af beviserne i sagen ikke godtgjort, at bygherre havde lidt et tab ved den skete ændring af projektet. Det kunne ikke i mangel af sagkyndig udtalelse herom lægges til grund, at ejendommens værdi udelukkende fremkom som en lineær funktionsberegning af bruttoarealet, som bygherre havde gjort gældende. Voldgiftsretten fandt, at det havde formodningen mod sig, at en ændring bestående i, at bruttoarealet var blevet mindre, mens det anvendelige indvendige boligareal, dvs. nettoarealet, var uændret, skulle medføre en forholdsmæssig reduktion af ejendommens værdi svarende til den forholdsmæssige reduktion af bruttoarealet.

Voldgiftsretten frifandt på den baggrund rådgiveren for erstatningskravet.

Det er bemærkelsesværdigt, at voldgiftsretten – som synes at have fundet det sandsynligt, at bruttoarealets størrelse havde betydning for værdisætningen, men blot ikke den (store) betydning, bygherren gjorde gældende – så sig helt ude af stand til at tilkende bygherren selv en mindre, skønsmæssigt fastsat erstatning i mangel af en sagkyndig udtalelse. Det understreger vigtigheden at syn og skøn selv i sager, hvor det forekommer (relativt) oplagt, at der må være lidt tab i et vist omfang.

Kendelsen er trykt i Tidsskrift for bolig- og byggeret 2016, side 557.

30.06.2016

Ny voldgiftskendelse: Projektmangler og uklarheder er ikke altid ensbetydende med rådgiveransvar

Vi har i vores nyhedsbrev af 27. januar 2016 omtalt en nylig kendelse for Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed, som med generelle udtalelser bl.a. fastslog, at det er et sædvanligt led i projektopfølgningen, at der under byggeriets udførelse viser sig forhold, som ikke er forudset i projektet, og som medfører uddybninger, tilføjelser eller endog ændringer af projektet. Sådanne forhold er ikke i sig selv udtryk for ansvarspådragende fejl fra rådgivers side (i hvert fald i større og komplekse byggerier).

I tråd hermed har Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed i en kendelse af 31. august 2015 fastslået, at projektmangler eller uklarheder ikke partout medfører rådgiveransvar for de projekterende. Voldgiftsrettens formand var højesteretsdommer.

I sagen, som vedrørte et større og kompliceret byggeri, havde entreprenøren fået medhold i et krav om forlænget byggepladsdrift i anledning af fem aftalesedler. Bygherren havde i første række bestridt, at der var tale om berettigede ekstrakrav og i anden række, at den projekterende rådgiver var erstatningsansvarlig for de underliggende forhold og måtte holde bygherren skadesfri i relation til entreprenørens krav beroende på forlænget byggepladsdrift. Rådgiveren bestred, at der var grundlag for at gøre erstatningsansvar gældende.

De fem aftalesedler, som i alt havde givet entreprenøren ret til 59 dages tidsfristforlængelse i forhold til færdiggørelsesterminen og dækning af udgifter til byggepladsdrift i denne periode:

1. Udbudsmaterialet havde ikke med tilstrækkelig klarhed anvist, at den pågældende entreprenør skulle foretage udsparinger til rør. 1 dags fristforlængelse.

2. Støbning af en halvvæg mellem bundpladerfremgik ikke af udbudstidsplanen. 22 dages tidsfristforlængelse.

3. Udbudsmaterialet er ikke indeholdt en principdetaljeløsning for armering vedrørende lamper. 4 dages tidsfristforlængelse.

4. Et arbejde anset som tilkøb/ændringsarbejde. 30 dages tidsfristforlængelse.

5. Konstruktionstegninger, der indgik i udbudsmaterialet, var ufuldstændigemed hensyn til beskrivelse af fundamenter. 2 dages tidsfristforlængelse.

Voldgiftsretten afviste, at disse projektmangler og uklarheder gav anledning til et erstatningskrav fra bygherren mod den projekterende rådgiver.

Hvad angår forhold nr. 2 bemærkede voldgiftsretten, at udbudstidsplanen ville være blevet tilpasset og færdiggørelsesterminen udskudt, hvis der var blevet taget højde for halvvæggen. Bygherren havde derfor ikke lidt noget tab i anledning af aftalesedlen.

Tilsvarende fandt voldgiftsretten med hensyn til forhold nr. 4, at bygherren havde tilkøbt sig ydelser, som lå uden for kontraktarbejderne, og at der ikke var tale om et forhold, som rådgiveren var ansvarlig for. Det måtte i øvrigt lægges til grund, at færdiggørelsesterminen var blevet udskudt, hvis disse ydelser havde været en del af kontraktarbejderne. Bygherren havde således under alle omstændigheder ikke lidt et tab i forbindelse med krav fra entreprenøren.

Med hensyn til de øvrige forhold, som i alt omfattede en forsinkelse på 7 dage, udtalte voldgiftsretten følgende:

”[V]oldgiftsretten [finder], at der er tale om projekttilretninger og -tilpasninger som opfølgning, der ikke kvalitativt og kvantitativt går ud over det, som [bygherren] må tåle uden krav på erstatning ved et byggeprojekt af den karakter, størrelse og kompleksitet, som der her er tale om.”

Voldgiftsretten frifandt således rådgiveren for erstatningskravene.

VILTOFT repræsenterede bygherren i sagen. Kendelsen er trykt i Tidsskrift for bolig- og byggeret 2016, side 541.

27.01.2016

Krav om erstatning for projekteringsfejl skal som altovervejende hovedregel bevises gennem syn og skøn

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har ved kendelse afsagt 8. januar 2016 sat fokus på betingelserne for, at en bygherre kan gennemføre et krav om erstatning eller honorarnedslag mod den tekniske rådgiver. Præmisserne indeholder flere generelle udtalelser, som vil være relevante for mange sager om rådgiveransvar i store projekter fremover.

Samlet illustrerer kendelsen fire centrale pointer:

1. at det er et sædvanligt led i projektopfølgningen og ikke i sig selv udtryk for ansvarspådragende fejl (i alt fald i større og komplekse byggerier), at der under byggeriet udførelse viser sig forhold, som ikke er forudset i projektet, og som medfører behov for uddybninger, tilføjelser eller endog ændringer af projektet,
2. at erstatning for påståede projekteringsfejl som altovervejende hovedregel forudsætter bevis i form af syn og skøn,
3. at det ikke berettiger bygherren til erstatning, at en række ydelser ikke er beskrevet i projektet og derfor skal tilkøbes efterfølgende og uden forudgående konkurrenceudsættelse, og
4. at honorarnedslag kun tilkendes som alternativ til et eventuelt erstatningskrav, hvor der er bevis for ansvarsgrundlag, men hvor bygherren ikke har kunnet påvise et tab.

Sagen vedrørte opførelsen af et kombineret ældrebolig- og plejecenter. Bygherren havde rejst erstatningskrav mod den projekterende totalrådgiver i anledning af påståede projekteringsfejl for et samlet beløb på ca. 15,6  mio. kr. inkl. moms, og et krav om honorarnedslag på ca. 21, 2 mio. kr., inkl. moms. Til støtte for disse krav havde bygherren bl.a. gjort gældende, at der i en lang række tilfælde forelå egentlige projektfejl med omgørelsesarbejder til følge og fejl i form af, at en række ydelser ikke var beskrevet i projektet og dermed ikke konkurrenceudsat i forbindelse med det forudgående EU-udbud.

Byggeriet blev udført i hovedentreprise, og bygherren havde oprindeligt indgået kontrakt med entreprenøren om en samlet kontraktsum på 181,4 mio. kr., ekskl. moms. Formentlig grundet mængden af ekstraarbejder mv. for et meget betydeligt beløb indgik bygherren godt 1½ år inde i byggeriet – uden totalrådgivernes medvirken – en tillægsaftale med hovedentreprenøren om en samlet betaling af yderligere 65 mio. kr. ekskl. moms. Efter bygherrens opfattelse var en lang række af disse tillægsydelser forårsaget af totalrådgiverens fejl.

Et af bygherrens centrale argumenter for både erstatningskravet og kravet om honorarnedslag var bl.a. det forhold, at projektet – i strid med totalrådgivningsaftalen – ikke var færdigt og gransket på tidspunktet for udbuddet af hovedentreprisekontrakten. Som følge heraf havde det været nødvendigt at foretage en omfattende projektopfølgning gennem tilføjelser og uddybninger til – og i nogle tilfælde endda ændringer af –  projektet.

Totalrådgiveren havde under sagen anerkendt, at projektet ikke var gransket på udbudstidspunktet, men havde samtidig gjort gældende, at man havde rettet op på dette gennem udsendelsen af 7 rettelsesblade forud for bygherrens kontraktindgåelse med entreprenøren.

Hvad angår betydningen af de stedfundne projektopretninger, -ændringer og -tilføjelser udtalte voldgiftsretten følgende generelle synspunkter:

• at det forhold, at entreprenøren stiller spørgsmål til detaljer i projektet, er et led i en sædvanlig projektopfølgning og dermed ikke udtryk for, at projektet er mangelfuldt på de pågældende punkter,
• at det forhold, at der har været mange spørgsmål, ikke er bevis for, at projektet er mangelfuldt,
• at det forhold, at der under et større og komplekst byggeri viser sig forhold, som ikke er forudset i projektet, ikke nødvendigvis er udtryk for, at projektet er mangelfuldt, idet sådanne forhold undertiden må anses for uforudseelige og dermed ikke udtryk for fejl, og
• at bedømmelsen af, om der foreligger egentlige fejl må ske alene på grundlag af beviset for og vurderingen af de enkelte forhold.

Vedrørende de påståede fejl og mangler i projektet og bygherrens tab udtalte voldgiftsretten generelt, at der i tilfælde af tvist om spørgsmålet måtte føres bevis herfor.

Der var ikke iværksat syn og skøn i sagen.

Voldgiftsretten udtalte, at hvis de projekterende selv havde udført tilsyn, kunne tilsynets attestation af ekstrakrav undertiden tjene som bevis.

I denne sag havde bygherren imidlertid ganske ofte interveneret i spørgsmålet om godkendelsen af hovedentreprenørens krav om tillægsbetaling mv. til entreprenørens fordel. Tilsynets attestation af ekstrakrav kunne derfor ikke tjene som bevis for ansvarsgrundlag og tab i disse tilfælde.

Voldgiftsretten fandt heller ikke, at bygherren havde løftet bevisbyrden for, at der havde været dyrere at tilkøbe tillægsydelser som ekstraarbejder, jf. AB 92 § 14, end hvis ydelserne havde været medregnet i det oprindelige tilbud på entreprisen.

Voldgiftsretten fandt kun i et begrænset antal tilfælde, at der – støttet på de fremlagte dele af projektmaterialet og relevante aftalesedler – var grundlag for at imødekomme bygherrens erstatningskrav.

I et mindre antal tilfælde fandt voldgiftsretten, at der var ført bevis for ansvarsgrundlag, men ikke for det påståede tab. Med henvisning til disse tilfælde fandt Voldgiftsretten, at der var grundlag for at imødekomme bygherrens krav om honorarnedslag, om end i et meget begrænset omfang og kun som alternativ til bygherrens erstatningskrav.

På den baggrund blev totalrådgiveren pålagt at betale bygherren et samlet beløb på ca. 2,9 mio. kr., inkl. moms, hvoraf totalrådgiveren under sagen selv havde anerkendt at være ansvarlig for ca. 1,4 mio. kr., inkl. moms. Det resterende beløb omfattede hhv. ca. 950.000 kr., inkl. moms, i mererstatning og ca. 625.000 kr., inkl. moms, i honorarnedslag.

Voldgiftsrettens formand var højesteretsdommer.

VILTOFT repræsenterede totalrådgiveren i sagen.

30.11.2015

Højesteret omgør landsretsdom: Entreprenørgaranti dækker krav om tilbagebetaling af for meget udbetalt entreprisesum

Højesteret fastslår ved dom af 30. november 2015, at krav på tilbagebetaling af entreprisesummen som udgangspunkt er omfattet af entreprenørgarantien i medfør af AB 92 § 6, uanset at der er udvist uagtsomhed ved udbetalingen.

Østre Landsret havde ved dom af 12. december 2014 fastslået, at en hovedentreprenør, som ved en fejl havde udbetalt for meget i entreprisesum til sin underentreprenør, ikke i tilfælde af underentreprenørens konkurs kunne kræve tilbagesøgningskravet dækket af § 6-garantien, fordi den fejlagtige udbetaling ”[beroede] på åbenbart svigt i [hovedentreprenørens] interne kontrol- og byggestyringssystem”.

Hovedentreprenørens projektchef havde godkendt underentreprenørens slutfaktura uden at kontrollere, om det på fakturaen anførte beløb ”tidligere begærede a conto” svarede til summen af de allerede faktisk udbetalte acontobeløb. Fejlen i fakturaen ville være afdækket, hvis projektchefen havde foretaget en sammentælling af, hvad der var udbetalt ved de tidligere acontobegæringer, eller hvis han blot havde sammenholdt den sidste begæring.

Højesteret omgjorde landsrettens dom.

Højesteret fandt, at garantien, der var stillet i medfør af AB 92 § 6, måtte forstås således, at den havde samme dækningsområde som AB 92 § 6, stk. 8, dvs. at den tjente til sikkerhed til fyldestgørelse af ”alle krav, som [hovedentreprenøren] har i anledning af aftaleforholdet, herunder krav vedrørende … tilbagesøgning af for meget udbetalt entreprisesum”.

Højesteret fandt videre, at AB 92 § 6, stk. 8, måtte forstås således, at det ikke i sig selv afskærer dækning, at den sikrede har handlet uagtsomt i forbindelse med fejludbetalingen. Dette fulgte også af de præceptive regler i forsikringsaftalelovens § 18, jf. § 20.

Selv om hovedentreprenøren havde udvist uagtsomhed ved fejludbetalingen, var der ikke grundlag for at fastslå, at uagtsomheden var grov. Hovedentreprenøren var derfor ikke afskåret fra at få sit krav dækket i medfør af garantien.

Læs Højesterets dom her.

Landsrettens dom er behandlet i VILTOFT’s entreprisenyhed dateret 21. maj 2015.

09.09.2015

Kan køberen af en nyopført ejendom påberåbe sig entreprenørgarantien stillet over for bygherren uden aftale herom?

Ved dom afsagt den 12. august 2015 har Højesteret taget stilling til, om en andelsboligforening kunne indtræde i bygherrens rettigheder over for det forsikringsselskab, som på entreprenørens vegne havde stillet garanti i henhold til ABT 93 § 6.

Sagen drejede sig om et byggeri, som en totalentreprenør opførte for en bygherre i 2004-2005, og som bygherren derefter videreoverdrog til en andelsboligforening. Et forsikringsselskab havde ved byggeriets begyndelse stillet en entreprenørgaranti over for bygherren i overensstemmelse med ABT 93 § 6.

Da andelsboligforeningen overtog ejendommen i december 2005, gjorde foreningen mangelskrav gældende over for bygherren, og totalentreprenøren udførte løbende mangelsafhjælpning frem til juli 2008. Herefter trådte totalentreprenøren i betalingsstandsning og gik efterfølgende konkurs. Det samme skete for bygherren i foråret 2009.

Andelsboligforeningen rejste herefter garantikrav mod forsikringsselskabet, som imidlertid bestred kravet. Forsikringen anførte, at garantien var stillet til sikkerhed for entreprenørens forpligtelser over for bygherren, og at der ikke var grundlag for, at køberen kunne indtræde i bygherrens retsstilling.

Retten på Frederiksberg gav andelsboligforeningen medhold i første instans, og landsretten stadfæstede byrettens afgørelse, dog med dissens. Procesbevillingsnævnet gav herefter tilladelse til, at en del af sagen kunne ankes til Højesteret.

Højesteret bemærkede indledningsvis, at anketilladelsen alene omfattede spørgsmålet om andelsboligforeningens indtræden i bygherrens rettigheder i henhold til garantien. Således skulle Højesteret ikke tage stilling til om – og i givet fald i hvilken udstrækning – andelsboligforeningen kunne gøre mangelskrav gældende. Det vil sige, at Højesteret ikke  tog stilling til, om udbetalingen  skete på korrekt grundlag, men alene  så på, om udbetalingen kunne ske til andelsboligforeningen.

Højesteret slog fast, at andelsboligforeningens indtræden ikke byggede på, at andelsboligforeningen havde fået tiltransporteret bygherrens krav mod totalentreprenøren, eller at andelsboligforeningen havde fået tiltransporteret bygherrens rettigheder i henhold til garantien. Højesteret anførte, at en indtræden i givet fald måtte bygge på, at andelsboligforeningen havde erhvervet ejendommen.

Højesteret udtalte, at det for forsikringsselskabet på tidspunktet for garantistillelsen måtte fremstå som en nærliggende mulighed, at bygherrens ejendom kunne blive solgt inden for garantiperioden, og at eventuelle mangler, som totalentreprenøren var ansvarlig for, ikke – eller ikke fuldt ud – ville blive konstateret i forbindelse med salget. Højesteret anså det for en nærliggende mulighed, at bygherren kunne have overdraget sine rettigheder i henhold til garantien til andelsboligforeningen. Herefter kom Højesteret frem til, at det ikke kunne anses for en urimelig ulempe for forsikringsselskabet, at det var andelsboligforeningen og ikke bygherren, som kunne påberåbe sig bygherrens rettigheder i henhold til garantien, så længe andelsboligforeningen ikke opnåede nogen bedre ret end bygherren ville have haft. Derimod ville forsikringsselskabet kunne opnå en uforudset berigelse på bekostning af andelsboligforeningen, hvis foreningen blev afskåret fra at indtræde i bygherrens rettigheder i forhold til garantien.

Højesteret stadfæstede landsrettens dom. Forsikringsselskabet fik derfor ikke medhold i sin påstand over for Højesteret om, at andelsboligforeningen skulle tilbagebetale garantibeløbet på ca. 700.000 kr.

Dommen viser, at en entreprenørgaranti kan skabe rettigheder ikke kun for bygherren, men også for en efterfølgende køber af ejendommen. Det er en afgørende omstændighed, at overdragelse af ejendommen har været nærliggende. Det er ikke en betingelse, at der er sket formel overdragelse af garantien, dvs. der behøver ikke foreligge en transporterklæring eller lignende. Køber kan også uden særskilt aftalegrundlag påberåbe sig garantien. Betingelserne for udbetaling under garantien gælder tilsvarende for køberen, således som det er fastsat i forsikringsvilkårene.

Dommen er offentliggjort på Højesterets hjemmeside.

08.06.2015

Ledningsejer skulle som ”gæst” betale for ledningsarbejder i stedet for grundejer

Ved en dom afsagt den 19. maj 2015 kom Højesteret frem til, at en tinglyst deklaration ikke fraveg gæsteprincippet, og derfor skulle ledningsejeren, Energinet.dk, betale for ledningsarbejder i forbindelse med en motorvejsudvidelse.

Gæsteprincippet er betegnelsen for en udfyldende regel, der finder anvendelse i tilfælde, hvor en grundejer uden vederlag har givet en ledningsejer tilladelse til at anbringe en ledning på vedkommendes ejendom. Reglen indebærer, at ledningsejeren som ”gæst” skal betale for ledningsarbejder, der er nødvendige, når grundejeren ændrer benyttelsen af grunden.

Imellem ledningsejeren, Energinet.dk, og grundejeren, Vejdirektoratet, gjaldt en deklaration, som var tinglyst servitutstiftende. Spørgsmålet var, om deklarationen kunne fortolkes således, at Vejdirektoratet som grundejer skulle betale for ledningsarbejderne.

Energinet.dk gjorde gældende, at der skulle foretages en formålsfortolkning af deklarationen. Intentionen med deklarationen var således at fravige gæsteprincippet. Vejdirektoratet gjorde blandt andet gældende, at der skulle noget mere til, for at situationen var undtaget fra gæsteprincippet.

Sagen blev bedømt af fem dommere i Højesteret, som afsagde dommen i dissens.

Flertallet på tre dommere udtalte, at en fravigelse af gæsteprincippet kunne være byrdefuld for grundejeren og derfor måtte kræve klare holdepunkter. Bevisbyrden for, at der var aftalt en fravigelse, påhvilede derfor ledningsejeren.

I sagen havde grundejeren ikke har modtaget vederlag fra ledningsejeren for at stille sin grund til rådighed. Dette havde ifølge dommerflertallet den betydning, at aftalen om anbringelse af ledninger på grunden som udgangspunkt måtte fortolkes indskrænkende. En sådan fortolkning førte til, at den tinglyste deklaration skulle forstås som en beskyttelsesdeklaration, som ikke indebar, at grundejeren havde fraskrevet sig sine rettigheder efter gæsteprincippet. Ledningsejeren, Energinet.dk, havde ikke godtgjort, at det var tale om en fravigelse af gæsteprincippet.

Mindretallet i Højesteret på to dommere udtalte, at deklarationens ordlyd, opbygning og formål måtte forstås således, at grundejeren havde påtaget sig en begrænsning i adgangen til at råde faktisk over grunden. Derfor skulle gæsteprincippet efter deres opfattelse ikke finde anvendelse som udfyldende regel.

Flertallets afgørelse var i overensstemmende med landsrettens resultat.

Højesterets dom (sag 270/2013 i 1. afdeling) kan læses her.

21.05.2015

Ny landsretsdom: Entreprenørgaranti dækkede ikke krav om tilbagebetaling af for meget udbetalt entreprisesum

Manglende kontrol af entreprenørens slutfaktura kan føre til, at krav om tilbagebetaling af for meget udbetalt entreprisesum ikke er dækket af entreprenørgarantien.

Østre Landsret har ved en dom af 12. december 2014 fastslået, at en hovedentreprenør, som ved en fejl har betalt for meget i entreprisesum til sin underentreprenør, ikke i tilfælde af underentreprenørens konkurs kan kræve tilbagesøgningskravet dækket af § 6-garantien, når den fejlagtige udbetaling ”beror på åbenbare svigt i [hovedentreprenørens] interne kontrol- og byggestyringssystem”.

Hovedentreprenørens projektchef havde godkendt underentreprenørens slutfaktura uden at kontrollere, om det på fakturaen anførte beløb ”tidligere begæret a conto” svarede til summen af de allerede faktisk udbetalte acontobeløb. Fejlen i fakturaen ville være afdækket, hvis projektchefen havde foretaget en sammentælling af, hvad der var udbetalt ved de tidligere acontobegæringer, eller hvis han blot havde sammenholdt med den sidste acontobegæring.

Hovedentreprenøren udbetalte 669.000 kr. i stedet for det korrekte restbeløb på 143.000 kr., svarende til 526.000 kr. for meget.

Dommen er anket til Højesteret. Sagen blev behandlet i Østre Landsrets 17. afdeling med sagsnr. B-3906-13.

10.09.2014

Kan skønserklæringen fra en voldgiftssag mellem bygherre og hovedentreprenør fremlægges under en retssag mellem hovedentreprenør og underentreprenør?

Vestre Landsret har i en nylig afsagt kendelse taget stilling til spørgsmålet, om en skønserklæring, som var indhentet under en voldgiftssag ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed mellem en bygherre og en hovedentreprenør, kunne tillades fremlagt i en regressag ved domstolene mellem hovedentreprenøren og en under-underentreprenør.

Hovedentreprenøren blev under en voldgiftssag pålagt at betale ca. 4 mio. kr. i erstatning til bygherren som følge af mangler ved en gulventreprise. Samtidig blev underentreprenøren, som havde ansvaret for gulventreprisen, pålagt at betale ca. 3,2 mio. kr. i erstatning til hovedentreprenøren.

Gulventreprisen var udført af en under-underentreprenør, men da der mellem denne og underentreprenøren ikke var aftalt AB 92, var under-underentreprenøren alene procestilsvarslet under voldgiftssagen. I stedet havde hovedentreprenøren anlagt retssag mod under-underentreprenøren ved domstolene og nedlagt friholdelsespåstand.

Under retssagen ønskede hovedentreprenøren at fremlægge en skønserklæring fra det syn og skøn, som havde været afholdt i forbindelse med voldgiftssagen. Under-underentreprenøren, som havde været til stede under skønsforretningen og hovedforhandlingen i voldgiftssagen og desuden var fremkommet med kommentarer undervejs, protesterede mod fremlæggelsen.

Vestre Landsret tillod ikke skønserklæringen fremlagt.

Under-underentreprenøren havde fra begyndelsen gjort opmærksom på, at denne hverken var part i voldgiftssagen eller i forbindelse med skønssagen, og at skønserklæringen ikke kunne fremlægges under retssagen anlagt af hovedentreprenøren. Under-underentreprenøren havde alene været procestilsvarslet under voldgiftssagen, og under de foreliggende omstændigheder måtte skønserklæringen i relation til retssagen anses for en ensidig erklæring indhentet af hovedentreprenøren efter retssagens anlæg. Erklæringen kunne derfor ikke tillades fremlagt. Det gjaldt uanset under-underentreprenørens deltagelse undervejs, som var foranlediget af procestilvarslingen.

Som kendelsen illustrerer, kan der herske betydelig usikkerhed om, hvilke retsvirkninger en procestilvarsling har. Hvis f.eks. en underentreprenør procestilvarsles under en voldgiftssag mellem en bygherre og en hovedentreprenør, har underentreprenøren som udgangspunkt pligt til at fremkomme med relevante oplysninger, som sagens parter ikke har kendskab til, og som underentreprenøren ønsker at kunne gøre gældende under en eventuel senere rets- eller voldgiftssag mod bygherren eller hovedentreprenøren. At underentreprenøren på denne måde fremkommer med oplysninger i voldgiftssagen betyder ikke, at underentreprenøren dermed bliver part i voldgiftssagen, medmindre særlige omstændigheder gør sig gældende.

Landsrettens kendelse er offentliggjort i TBB 2014.134 og U2014.291. 

10.09.2014

Entrepriseaftaler, som indebærer ”sort arbejde”, kan ikke håndhæves ved domstolene

Højesteret har ved en dom afsagt i maj 2014 kendt en entrepriseaftale ugyldig, fordi en væsentlig del af entreprisesummen skulle betales uden tillæg af moms. Entreprenøren kunne dermed ikke kræve betaling for arbejdet, selv om det var udført.

En bygherre havde indgået entrepriseaftale med en entreprenør om ombygning af en ejendom. Af parternes aftale fremgik det, at entreprisesummen var godt 1,1 mio. kr., ekskl. moms.

Entreprisesummen skulle for en dels vedkommende be­rigtiges ved kontant betaling og på en sådan måde, at kontantbetalingen ikke blev bragt til det offentliges kendskab. Bygherre havde betalt tre fak­turaer på i alt 562.500 kr., inkl. moms, og den resterende del af entrepri­sesummen skulle altså betales ”sort”, dvs. uden moms.

Bygherren betalte ikke hele restentreprisesummen, og sagen for Højesteret handlede således om, hvorvidt entreprenøren – som i mellemtiden var gået konkurs – kunne kræve bygherrens betaling af knap 370.000 kr. i restvederlag for udført entreprisearbejde.

Konkursboet gjorde gældende, at parternes aftale ikke kunne anses for ugyldig som følge af, at en del af betalingen af entreprisesummen ikke skulle bringes til det offentliges kendskab. Boet anførte i den forbindelse, at der ikke var noget beskyttelseshensyn at tage til bygherren, som havde fået den fulde ombygning, og som ubestridt var klar over, at hele entreprisesummen efter loven skulle tillægges moms.

I modsætning til landsretten, som helt havde afvist at behandle sagen, da entrepriseaftalen involverede sort arbejde, realitetsbehandlede Højesteret sagen og kendte entrepriseaftalen ugyldig.

Højesteret anførte i sin begrundelse, at det måtte lægges til grund, at parterne havde aftalt, at en væsentlig del af entreprisesummen skulle betales uden tillæg af moms, hvorved selskabet kunne unddrage statskassen moms og skat i forbindelse med entreprisen.

Højesteret henviste til bestemmelsen i Danske Lov 5-1-2, hvorefter en aftale efter omstændighederne er ugyldig, hvis den strider mod almindelig moralopfattelse. Højesteret fandt, at bestemmelsen kunne bringes i anvendelse, når aftalen krænkede en tredjemands eller samfundsmæssig interesse, selv om ingen af parterne ønskede aftalen tilsidesat.

Efter karakteren af entrepriseaftalen kendte Højesteret på den baggrund aftalen ugyldig. Entreprenøren under konkurs kunne herefter ikke støtte et krav mod bygherren på aftalen.

Højesterets dom er trykt i U 2014.2434 og kan også læses her.

20.01.2014

Kendelse, hvorefter kontrakt ikke var indgået mellem BH og E trods opstart af arbejdet

Under opførelsen af et kommunalt plejehjemsbyggeri gik totalentreprenøren konkurs, hvorefter kommunen tog initiativ til at fortsætte byggeriet med de underentreprenører, som totalentreprenøren anvendte eller havde påtænkt af kontrahere.

10.10.2013

Rådgiver uden ansvar, selvom fagtilsyn ikke var helt "ideelt"

På en ejendom opført i 2008 var der konstateret skimmelsvamp i tagkonstruktionen. På denne baggrund krævede bygherre (BH) erstatning af rådgiver (R). Skimmelsvampeangrebets forekomst var ifølge syns- og skønserklæring moderat til massivt og måtte antages at være opstået under opførelsen, hvor taget var utæt. Voldgiftsretten fandt, at R ikke havde handlet ansvarspådragende, om end det havde været ideelt, såfremt rådgiver havde fået foretaget eller gjort bygherre opmærksom på relevansen af en fugtmåling efter lofter var monteret. R havde i en længere periode krævet udtørring på byggemøderne og havde ikke grundlag for at tro, at tiltagene var tilstrækkelige.

I forbindelse med opførsel af en ejendom i 2008 var der opstået skimmelsvamp i tagkonstruktionen. Tvisten bestod herefter i, hvorvidt R i denne anledning havde handlet ansvarspådragende og var erstatningsansvarlig over for BH med et beløb svarende til, hvad det ville koste at udbedre svampeskaden.

Af byggemødereferater fremgik det, at R under et byggemøde den 7. februar 2008 havde oplyst entreprenøren om, at loftsplader ikke måtte monteres, førend man var sikker på, at tagpladerne var tilstrækkeligt udtørrede. Samme bemærkninger fremgik af byggemødereferat af 26. februar 2008 samt af 12. marts 2008.

Af byggemødereferat af 2. april 2008 fremgik det, at lofter siden sidste byggemøde var færdigmonteret, og at der således i 8 uger havde været foretaget udtørring med affugtere. R havde derfor ikke mistanke om, at loftet var blevet lukket for tidligt og foranstaltede således ikke fugtighedsmålinger.

Af syns- og skønserklæringen fremgik det, at der var forekomst af moderat til massiv skimmelsvamp, som vurderedes at stamme fra opfugtning af pladerne, som formentlig var opstået under opførelsen, hvor taget var utæt. Skønsmanden vurderede dog ligeledes, at der efter opførelsen kunne være forekommet opfugtning af tagkonstruktionen, og at en udtørringsperiode på 7 uger burde have været nok, såfremt byggeriet var lukket og tæt.

Voldgiftsretten fandt efter en samlet vurdering, at R ikke havde handlet ansvarspådragende og således ikke var erstatningsansvarlig for den konstaterede skimmelsvamp. Det havde dog ifølge voldgiftsretten været ideelt, om R havde foretaget en fugtighedsmåling, da han blev bekendt med, at taget var færdigmonteret. Voldgiftsretten frifandt dog R, da R havde fastholdt sine krav om udtørring, og det endvidere ikke med sikkerhed kunne fastslås, at skimmelsvampen alene var forårsaget af for tidlig montering af loftspladerne.

Kendelsen er refereret i TBB2013.320.

10.10.2013

Fugtskade i gulv var en direkte skade

Landsretten fandt, at en opdelt gulventreprise skulle anses som én samlet konstruktion, og at fugtskader i overfladebehandlingen var en direkte skade som følge af mangelfuld gulvkonstruktion. Skaden var derfor omfattet af forsikringsbetingelsernes undtagelse fra forsikringsdækning.

I henhold til en totalentreprisekontrakt skulle der opføres en ny administrations-, produktions- og lagerbygning. Ifølge byggeprogrammet skulle gulvoverfladerne af beton overfladebehandles med epoxybelægning.

Ved 1-års gennemgangen viste der sig skader på epoxybelægningen, som bulede.

Der blev på anmodning fra bygherren udarbejdet en rapport af Teknologisk Institut. Det fremgik af rapporten, at der i projekteringen af gulvet burde have været taget andre forholdsregler end blot et kapillarbrydende lag under betonen. Dette begrundedes med, at der var et højt grundvandsspejl, hvorfor et kapillarbrydende lag ikke i sig selv var en garanti for, at der ikke kunne ske en opsugning til betonen. Skaderne blev anmeldt til forsikringsselskabet.

I forsikringsbetingelsernes undtagelser fra forsikringsdækning fremgik følgende: “Mangelfulde, eller ikke konditionsmæssige materialer, mangelfuld projektering, beregning, konstruktion eller arbejdsudførelse. Undtagelserne gælder dog kun de genstande, som rammes direkte af skade”.

Forsikringsselskabet afviste dækning, da skadesårsagen var en projekteringsfejl.

Mellem totalentreprenør og forsikringsselskab opnåedes der  efter syn og skøn enighed om, at skaderne på gulvene med epoxybelægning kunne henføres til projekteringsfejl begået af totalrådgiveren, som trods højt grundvandsspejl havde projekteret uden fugtspærre, samt til udførelsesfejl begået af underentreprenør. Der var derimod uenighed om, hvorvidt den tegnede entrepriseforsikring skulle dække. Totalentreprenøren gjorde gældende, at der var tale om en indirekte skade på epoxybelægningen, og at den direkte skade var, at betonen blev fugtig, hvorimod forsikringsselskabet gjorde gældende, at skaden på epoxybelægningen måtte være en direkte skade, idet gulvet måtte betragtes som en helhed.

Landsretten kom frem til, at hele gulvkonstruktionen måtte anses som en samlet integreret konstruktion, og at fugtskaderne derfor måtte karakteriseres som direkte forårsaget af den mangelfulde gulvkonstruktion. Skaden var følgelig omfattet af forsikringsbetingelserne om undtagelser fra forsikringsdækning, og forsikringsselskabet blev frifundet.

Kendelsen er refereret i TBB2013.203.

10.10.2013

Entreprenør ansvarlig for instruktion af underentreprenør. Bygherres krav nedsat pga. identifikation med fagtilsynet

Østre Landsret har afsagt dom i en sag vedrørende bygherres ret til erstatning som følge af afhjælpnings- og udbedringsomkostninger på knap kr. 200.000,00 i forbindelse med en boring af to huller i en betondrager med heraf følgende beskadigelse af betondrageren. Landsretten fandt for det første – i modsætning til byretten – at hovedentreprenøren, som havde anvist boreteknikeren, hvor han skulle bore, havde ”handlet uagtsomt” og derved gjort sig erstatningsansvarlig for skaden. Boreteknikeren, der blot fulgte anvisningen, gik fri for ansvar. Landsretten fandt for det andet, at bygherren identificeredes med den tilsynsførende arkitekt, hvorfor bygherren havde udvist egen skyld ved at overlade boringen til entreprenøren velvidende, at denne ikke besad den fornødne viden, og uden at træffe aftale om den tilsynsførendes godkendelse eller instruktion.

I forbindelse med ombygningen af en ejendom blev en entreprenør antaget af bygherren til at udføre elektrikerentreprisen. AB 92 var aftalt som en del af kontraktgrundlaget. Entreprisen indebar bl.a., at nogle ledninger skulle føres igennem to huller i en betondrager, hvilket var blevet besluttet på et byggemøde. Drøftelserne og beslutningen på byggemødet tog ikke stilling til den konkrete placering af hullerne, eller om den tilsynsførende arkitekt skulle godkende placeringen.

Dagen efter blev et borefirma tilkaldt af entreprenøren og anvist to markerede felter i bunden af en betondrager, hvorigennem der skulle bores. Den udsendte mand fra borefirmaet spurgte herpå entreprenøren, om boringen i de markerede felter var godkendt, hvilket entreprenøren bekræftede. Den tilsynsførende arkitekt havde dog ikke godkendt den konkrete markering og var ikke til stede ved boringen. Boringen medførte, at armeringen i betondrageren blev skåret over med det resultat, at bjælken var ved at knække. Bygherren måtte derfor bekoste en midlertidig understøtning af bjælke og dækelementer samt en senere rekonstruktion af betondrageren. Omkostningerne blev dækket af bygherrens forsikringsselskab, som derpå anlagde en regressag mod borefirmaet og elektrikerentreprenøren.

Af skønserklæringen fremgik, at et borefirma bør have nogle overvejelser især efter at have stødt på to jerntråde 5 cm inde i boringen. På den anden side fremhævede skønsmanden dog også, at det sædvanligvis er den person med kompetence til at vurdere deformering af drageren, der vælger stedet, hvor der skal bores – typisk det rådgivende ingeniørfirma – og at boreopgaver, som udføres af borevirksomheder, sædvanligvis er tilkaldeservice og en opgave, der udføres hurtigt, hvorfor borevirksomheder normalt blot følger det anviste.

Østre Landsret fandt – modsat byretten – at borefirmaet ikke havde ”udvist en sådan uagtsomhed” uanset markeringernes usædvanlige placering, da man havde forespurgt entreprenøren om markeringernes godkendelse og først derefter foretaget boringen.

Landsretten fandt – også modsat byretten – at elektrikeren ikke havde modtaget nogen instruktion om, hvor hullerne i betondrageren skulle bores, og at han ikke vidste, hvor det var forsvarligt at gøre dette. Ved alligevel at have bekræftet godkendelsen over for borefirmaets udsendte, havde elektrikeren handlet uagtsomt og derfor gjort sig erstatningsansvarlig.

Landsretten fandt – i overensstemmelse med byrettens dom – at den tilsynsførende arkitekt, der identificeredes med bygherren, ikke burde have overladt boringen til elektrikerfirmaet, vedvidende at firmaet ikke besad den fornødne viden og uden at træffe en aftale om, at opgaven ikke måtte udføres uden hans godkendelse eller instruktion. Bygherren identificeredes med rådgiver, og rådgivers ansvar fik derfor i forhold til entreprenøren virkning som egen skyld. På den baggrund halveredes bygherrens erstatningsbeløb.

Kendelsen er refereret i TBB2013.278.

20.06.2013

Entreprenør ansvarlig ”efter principperne i AB 92 § 15”, men bygherrens krav bortfaldet på grund af passivitet

Vestre Landsret har i en nyligt offentliggjort dom (TBB 2013.49) pålagt en entreprenør ansvar efter ”principperne i AB 92 § 15”, fordi entreprenøren ikke inden arbejdets udførelse havde gjort bygherren opmærksom på gener ved at udføre arbejdet som forudsat i den indgåede aftale. Bygherrens krav var dog bortfaldet på grund af passivitet.

Entreprenøren skulle i henhold til aftalen, som ikke var underlagt AB 92, udføre render til opsamling af gylle i eksisterende minkhaller. Rendernes funktion indebar, at disse skulle udføres uden fald. Renderne blev faktisk udført med fald, som betød, at gyllen blev samlet i den laveste ende af renderne med oversvømmelse til følge. Udførelse af render med fald skyldtes, at minkhallerne ikke var i vater. Den udmeldte skønsmand oplyste, at de udførende håndværkere inden udførelsen kunne og burde have set, at minkhallerne var skæve. Bygherren oplyste, at han umiddelbart efter afleveringen og ibrugtagningen konstaterede oversvømmelse.

Vestre Landsret henviste til skønsmandens oplysninger som begrundelse for at pålægge entreprenøren ansvar. Dommen er et eksempel på, at AB 92 § 15 udtrykker entrepriseretlige udfyldningsregler, hvorefter en entreprenør har en reaktionspligt, i hvert fald når der er tale om relativt åbenbare forhold.

Entreprenøren blev dog alligevel frifundet for bygherrens krav, da kravet var ”bortfaldet ved passivitet”. Landsretten fremhævede, at bygherren ikke forud for et møde mellem parterne ca. 10 – 11 måneder efter afleveringen havde reklameret, men at parterne på mødet havde talt om fald på nogle af renderne, dog uden at der da blev aftalt udbedringsarbejder, at parterne i øvrigt havde samarbejdet efter mødet, og at bygherren først mere end to år efter mødet havde fremsat et skriftligt krav mod entreprenøren.

Vestre Landsret konstaterede herefter, at bygherren på den baggrund har optrådt således, at entreprenøren på tidspunktet for bygherrens skriftlige krav har haft en berettiget forventning om, at kravet vedrørende rendernes placering ikke ville blive gjort gældende. Retsfortabende passivitet indtrådte med andre ord mindre end tre år efter bygherrens konstatering af oversvømmelsen og mindre end tre år efter afleveringen.

20.06.2013

Entreprenør havde krav på betaling for ekstraarbejder, og bygherre kunne ikke kræve dagbod, når der ikke var reklameret rettidigt

Østre Landsret har i en nylig afsagt dom fastslået, at en bygherre fortabte et dagbodskrav, når der ikke var fremsat krav om dagbod snarest efter det tidspunkt, hvor en forsinkelse var indtrådt.

AB 92 var aftalt mellem en entreprenør og to private. Entreprisesummen var 1,5 mio. kr. ekskl. moms. Retten i Glostrup fandt ved dom af 28. november 2011, at AB 92’s formelle skriftlighedskrav i forbindelse med ekstraarbejder var blevet fraveget ved bygherrens betaling under sagen, ligesom de fakturerede ekstraarbejder var udført og i vidt omfang havde været nødvendige for det endelige resultat. Retten nedsatte imidlertid kravet skønsmæssigt, da priserne ifølge en skønserklæring lå langt over skønsmandens vurdering og derfor ifølge retten var ubillige, da enkelte poster måtte anses for indeholdt i entreprisesummen, og da der var usikkerhed forbundet med skønnet i forhold til nogle mindre krav. Byrettens dom er i overensstemmelse med praksis på området.

Bygherren havde derudover fremsat krav om dagbod for 18 arbejdsdage som følge af forsinkelse. Kun den del af sagen blev indbragt for Østre Landsret.

Østre Landsret lagde til grund, at der først var gjort dagbodskrav gældende ca. 4 måneder efter den forsinkede aflevering. Det var i referater fra afleveringsforretningerne ikke anført, at bygherren ville kræve dagbod som følge af en indtrådt forsinkelse, ligesom det i byggemødereferater blot var anført: ”Afleveringstermin er dagbodsbærende”. Østre Landsret mente, at det var en generel henvisning til aftalegrundlaget og ikke en konkret reklamation. I den situation havde bygherren fortabt retten til at kræve dagbod. Byretten havde vurderet beviserne anderledes og ikke fundet, at dagbodskravet var bortfaldet.

Østre Landsrets dom ligger på linje med retspraksis i øvrigt. Hensynet er, at entreprenøren – hvis denne får oplyst, at bygherren agter at gøre dagbod gældende – har mulighed for at vurdere, om dagbodskravet kan undgås ved eventuel forcering.

Dommen er refereret i TBB 2013.58Ø.

20.06.2013

Entreprenør havde fortabt sin afhjælpningsret

Vestre Landsret har afsagt dom i en sag om mangler ved en fast ejendom, hvor spørgsmålet var, dels om bygherren havde reklameret rettidigt, og dels om entreprenøren havde fortabt sin afhjælpningsret. Landsretten fandt, at bygherren ikke havde reklameret rettidigt over en synlig mangel. Herudover fandt landsretten, at entreprenørens afhjælpningsret var bortfaldet, idet entreprenøren havde betinget mangeludbedringen af, at bygherren underskrev mangellisten fra 1 års gennemgangen. Endelig er dommen et eksempel på, at vedtagelse af AB 92 i forbrugerforhold ikke er tilstrækkeligt til, at der er indgået aftale om voldgiftsbehandling.

En privat bygherre indgik i februar 2007 aftale med en entreprenør om opfø-relse af en villa med et vognly, hvor AB 92 var aftalt som en del af kontraktgrundlaget. Byggeriet blev afleveret i oktober 2007.

I forbindelse med 1 års gennemgangen, der blev afholdt den 3. november 2008, udarbejdede entreprenøren en mangelliste med en række punkter, som bygherren blev bedt om at tiltræde ved sin underskrift. Bygherren underskrev imidlertid ikke mangellisten, idet bygherren ikke var enig i, at alle manglerne var anført på listen. Entreprenøren udbedrede herefter ikke de på mangellisten anførte mangler.

I slutningen af januar 2009 klagede bygherren til entreprenøren over, at byggeriet ikke var afleveret korrekt, ligesom bygherren reklamerede over en række mangler påtalt i en bygningskonstruktørrapport netop indhentet af bygherren. Bygherren reklamerede således bl.a. over utilstrækkelig fundering under et vognly samt ukorrekt placering af vognlyets søjler, idet disse ikke flugtede med husets mure som projekteret.

Da entreprenøren afviste at udbedre disse mangler, iværksatte bygherren udenretligt syn og skøn, hvilket resulterede i, at bygherren efterfølgende an-lagde sag ved domstolene med påstand om betaling af udgiften til udbedring af manglerne.

Entreprenøren påstod afvisning af sagen for byretten under henvisning til, at AB 92 var aftalt, og at sagen derfor skulle behandles af en voldgiftsret. Byretten fandt i overensstemmelse med sædvanlig praksis, at vedtagelse af AB 92 i et forbrugerforhold ikke medførte, at der var aftalt voldgiftsbehandling, hvorfor byretten i den konkrete sag så sig kompetent til at behandle sagen, der dog efterfølgende blev anket til landsretten.

Vestre Landsret fandt, at bygherren havde reklameret rettidigt, for så vidt angik funderingen under vognlyet, men ikke for så vidt angik søjlernes placering, da dette var synligt for bygherren allerede inden modtagelse af bygningskonstruktørens rapport. Bygherren fandtes således ikke at have reklameret inden for rimelig tid efter, at manglen vedrørende søjlernes placering burde være opdaget.

Landsretten fandt herudover, at entreprenøren ikke havde været berettiget til at betinge mangeludbedringen af bygherrens underskrift på mangellisten fra 1 års gennemgangen, hvorfor entreprenørens ret til at udbedre disse mangler var bortfaldet.

Landsretten fandt endelig, at entreprenøren også havde mistet sin ret til at udbedre en række yderligere mangler, idet entreprenøren ikke havde udbedret disse desuagtet, at han blev opfordret hertil i november 2009.

Dommen er refereret i TBB2012.545.

20.06.2013

Entreprenør tilkendt ”erstatning eller godtgørelse” som følge af bygherrens forsinkelse

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har afsagt kendelse i en sag vedrørende en entreprenørs ret til erstatning eller godtgørelse som følge af bygherrens forsinkelse hidrørende fra projektafklaringer. Voldgiftsretten fandt, at entreprenøren havde krav på ”erstatning eller godtgørelse”, og at kravet ikke kunne afvises under henvisning til, at det skulle være fremsat for sent over for bygherren.

En kommune indgik i marts 2008 aftale med en entreprenør om etablering af en søpromenade for 6 mio. kr. med afleveringsfrist den 31. august 2008.

Af byggemødereferaterne fra 2. april 2008 og efterfølgende fremgik det, at entreprenøren anmodede om afklaring af en lang række forhold bl.a. vedrørende opmåling, ligesom det af byggemødereferaterne fra den 14. maj 2008 og frem til den 12. juni 2008 fremgik, at entreprenøren havde oplyst, at projektafklaring vedrørende en azobéhammer til søpromenadens bagvæg, hvori der skulle ske udsparing til LED-belysning, skulle være på plads i uge 24 (9.-12. juni 2008).

Entreprenøren sendte den 25. juni 2008 en ny tidsplan til bygherren, hvor afleveringsfristen var rykket til 20. september 2008, og hvor der var indlagt en række ”milestones”, herunder bl.a. vedrørende bygherrens levering af azobéhammer og armaturer til belysning. Entreprenøren oplyste i den forbindelse, at hammeren endnu ikke var klar til udsparing og dermed heller ikke klar til montage på støttevæggen, og at forsinkelse med levering af hammeren ville medføre ekstra arbejdsgange. Aftalesedler ville derfor først blive udarbejdet og fremsendt, når entreprenøren kendte omfanget af disse arbejder.

I august 2008, hvor der fortsat ikke var sket levering af azobéhammeren, udarbejdede entreprenøren igen en ny tidsplan, denne gang med aflevering den 24. november 2008.

Entreprenøren modtog den 4. og 15. september 2008 azobéhammeren med udsparing fra savværket.

For så vidt angår belysningen gjorde entreprenøren ved e-mail af 8. september 2008 opmærksom på, at entreprenøren ikke kunne komme videre, før designet på belysningen var afklaret, og at afleveringsdatoen derfor rykkede én dag for hver dag, hammermontagen blev udsat.

Af byggemødereferatet af 15. september 2008 fremgik, at entreprenøren varslede krav om forlænget byggepladsdrift bl.a. med udgangspunkt i problemerne med bygherreleverancerne, hvilket blev gentaget i byggemødereferat af 29. oktober 2008, hvor det tillige anførtes, at entreprenøren anslog kravet ville beløbe sig til 1,5 mio. kr. ekskl. moms.

Afleveringen fandt sted den 3. november 2008, og den 11. december 2008 fremsendte entreprenøren til bygherren to fakturaer dateret 5. november 2008 vedrørende ekstraomkostninger i forbindelse med ændret produktionsplanlægning og forlænget byggepladsdrift.

Voldgiftsretten fandt, at forsinkelsen af arbejdets afslutning i første række skyldtes, at bygherrens projektafklaring vedrørende azobéhammeren skete mere end to måneder for sent. Forsinkelsen medførte en betydelig besværliggørelse af arbejdets udførelse, bl.a. da det var nødvendigt at deponere jord, der ellers var planlagt til straks at skulle anbringes bag bagvæggen, uden for arbejdsområdet. Voldgiftsretten bemærkede i den forbindelse, at bygherren ikke anviste en anden fremgangsmåde end den af entreprenøren anvendte.

Voldgiftsretten fandt herudover, at også en række mindre betydningsfulde forhold – herunder manglende afsætningsdata, ændret placering af kabelbrønde og forsinket levering af lampehuse – måtte tilregnes bygherren.

Herefter udtalte voldgiftsretten, at bygherren i medfør af AB 92 § 27 var forpligtet til at yde entreprenøren ”erstatning eller godtgørelse” for det tab, bygherrens forsinkelse havde medført, idet det ikke fandtes godtgjort, at arbejdets afslutning ville være blevet forsinket på grund af entreprenørens forhold, hvis bygherrens forhold ikke havde forsinket arbejdet.

Voldgiftsretten fandt det bevist, at entreprenøren løbende havde rejst krav om tidsfristforlængelse, og at det i hvert fald ved entreprenørens e-mail af 25. juni 2008 måtte have stået bygherren klart, at entreprenøren ville rejse krav om betaling for de omkostninger, som forsinkelsen og besværliggørelsen af arbejdet medførte. Voldgiftsretten lagde således til grund, at det ikke var muligt for entreprenøren at opgøre meromkostningerne, før entreprisen var færdiggjort. På den baggrund fandt voldgiftsretten, at der ikke var grund til at afvise entreprenørens krav under henvisning til, at det skulle være fremsat for sent.

Entreprenørens krav på ca. 2,4 mio. kr. ekskl. moms bestod dels af et krav på ca. kr. 400.000,00 vedrørende forlænget byggepladsdrift, og dels af et krav på ca. 2 mio. kr. vedrørende meromkostninger til materiel og bemanding. Sidstnævnte krav nedsatte voldgiftsretten skønsmæssigt til kr. 500.000,00, således at entreprenøren fik tilkendt kr. 900.000,00 ekskl. moms.

Voldgiftsretten bemærkede i den forbindelse, at merudgifterne til materiel og bemanding ikke kunne opgøres ud fra forskellen mellem de realiserede omkostninger ved gennemførelsen af projektet og de budgetterede omkostninger, idet der skulle ske fradrag for de meromkostninger, der var godtgjort ved bygherrens betaling for ekstraarbejder. Voldgiftsretten bemærkede, at hverken budgettet eller det realiserede byggeregnskab var fremlagt under voldgiftssagen og fastsatte herefter entreprenørens meromkostninger til materiel og bemanding skønsmæssigt til kr. 500.000 ekskl. moms.

Kendelsen er refereret i TBB2012.561.

20.06.2013

Enhedspriser ikke anset for aftalt. Bygherre kunne ikke kræve regulering af entreprisesum for fejl i udbudsmateriale, AB 92 § 14, stk. 3

I en sag, hvor bygherre ikke kunne godtgøre, at der var aftalt afregning efter enhedspriser, måtte bygherren betale den aftalte entreprisesum uden regulering efter AB 92 § 14, stk. 3, selvom en mængde løbende meter stikledninger ved en fejl i udbudsmateriale var fastsat for højt. Voldgiftsretten vægtede bl.a., at entreprenøren ikke burde have opdaget fejlen.

Sagen angik betaling for nedlægning af stikledninger i forbindelse med et kloakeringsarbejde. Af entreprisekontrakten fremgik, at entreprisesummen udgjorde en ”samlet tilbudssum” på ca. 24,5 mio. kr. med henvisning til tilbudslisten. I tilbudslisten var der angivet enhedspriser for visse arbejder, herunder for løbende meter stikledninger, og der var også anført en samlet mængde.

Der var ved en fejl i bygherres udbud oplyst samme længde stikledninger i to forskellige områder. Under arbejdernes udførelse opdagede man, at der i det ene område skulle anvendes væsentlig færre løbende meter stikledninger svarende til en værdi på ca. kr. 850.000,00, som udgjorde entreprenørens påstand.

Bygherren ville alene betale for udført arbejde og krævede regulering af købesummen i henhold til AB 92 § 14, stk. 3, idet bygherre gjorde gældende, at der var aftalt enhedspriser. Bygherren gjorde samtidig gældende, at entreprenøren burde havde opdaget fejlen i tilbuddet.

Voldgiftsretten fandt det ikke godtgjort, at det ved entreprisekontrakten eller efterføl-gende var aftalt, at arbejderne skulle afregnes efter enhedspriser. Voldgiftsretten lagde derfor til grund, at der var aftalt en fast pris. Voldgiftsretten fandt det heller ikke godtgjort, at der var kutyme for, at anlægsarbejder afregnes efter enhedspriser.

Voldgiftsretten fandt herefter, at bygherren var forpligtet til at betale den aftalte pris, uanset fejlen i udbudsmaterialet, da entreprenøren ikke burde have opdaget fejlen i udbuddet, og da bygherren ikke kunne kræve regulering af entreprisesummen efter AB 92 § 14, stk. 3, når der ikke var sket en ændring i forhold til projektet.

Dommen er refereret i T:BB 2012.583.

20.06.2013

Rådgiver, der var ansvarlig for projekteringsfejl blev pålagt delvist solidarisk ansvar efter bestemmelsen om pro rata-ansvar i ABR 89

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en nyligt optrykt kendelse pålagt rådgiver og entreprenør solidarisk ansvar i anledning af konstaterede projekterings- og udførelsesfejl. Da ABR 89 var vedtaget mellem bygherre og rådgiver, blev rådgivers hæftelse begrænset til halvdelen af det samlede erstatningsbeløb i medfør af bestemmelsen i ABR 89, pkt. 6.2.5.

En rådgiver, R, påtog sig for en andelsboligforening at forestå projekteringen af 12 andelsboliger. ABR 89 var vedtaget mellem parterne. Opførelsen skete i fagentreprise, og entreprenør E udførte jord- og kloakarbejdet.

I december 2010 indledte andelsboligforeningen voldgiftssag mod R og E i anledning af mangler ved det etablerede kloaksystem. Ifølge andelsboligforeningen bestod manglerne bl.a. i, at ledningsfaldet i kloakledningerne var underdimensioneret, og at ledningerne derfor ikke i tilstrækkeligt omfang fungerede som selvrensende. Andelsboligforeningen nedlagde påstand om, at R og E skulle tilpligtes in solidum at betale andelsboligforeningen omkostningerne til udbedring af manglerne ved kloaksystemet.

Forud for og under sagen blev der indhentet syns- og skønserklæringer. Det var skønsmandens opfattelse, at den omhandlende kloakledning skulle kvalificeres som en afløbsledning og ikke som en hovedafløbsledning, hvilket havde betydning for kravene til dimensioneringen af ledningens minimumsfald. R var derimod af den opfattelse, at kloakledningen udgjorde en hovedafløbsledning med deraf følgende lavere krav til ledningens minimumsfald. På den baggrund og med henvisning til offergrænsesynspunkter argumenterede R for, at der var et sådant misforhold mellem problemerne vedrørende kloakledningens begrænsede fald og udgifterne til udbedring heraf, at andelsboligforeningen burde afskæres fra at gøre erstatningskrav gældende.

Voldgiftsretten fandt i overensstemmelse med skønsmandens udtalelser, at den øverste del af kloakledningen skulle anses for en afløbsledning og derfor ikke opfyldte normens krav til fald. For den resterende del af kloakledningen tiltrådte Voldgiftsretten, at den var projekteret som en hovedafløbsledning, men heller ikke denne del opfyldte normens krav til fald.

Voldgiftsretten fandt desuden, at der forelå udførelsesfejl fra E’s side, idet denne ikke havde udført kloakledningen med det projekterede fald, hvortil kom, at der var lunker og åbne samlinger.

Der forelå derfor dels projekteringsfejl fra R’s side, dels udførelsesfejl fra E’s side.

På dette grundlag pålagde Voldgiftsretten R og E et solidarisk ansvar for omkostningerne til udbedring af den mangelfulde kloakledning, dog således at R kun hæftede for så stor en del af udbederingsomkostningerne, som svarede til den af R udviste skyld, jf. ABR 89, pkt. 6.2.5. Voldgiftsretten vurderede, at R og E havde begået lige store fejl, hvorfor R alene blev pålagt at hæfte solidarisk for halvdelen. Voldgiftsretten imødekom ikke R’s offergrænsesynspunkt.

Kendelsen illustrerer, at vedtagelse af ABR 89, pkt. 6.2.5 i forholdet mellem bygherre og rådgiver medfører, at rådgiver alene kommer til at hæfte delvis solidarisk med entreprenøren i tilfælde, hvor der både foreligger projekterings- og udførelsesfejl. Be-stemmelsen indebærer, at det solidariske ansvar – og dermed værdien heraf – bortfalder, når rådgiveren har betalt sin ”egen” andel. ABR 89, pkt. 6.2.5, udgør en undtagelse til dansk rets almindelige regel om solidarisk ansvar for flere ansvarlige skade-voldere.

Kendelsen er optrykt i TBB 2012.552.

20.06.2013

Bygherre blev pålagt at betale sin totalentreprenør en skønsmæssig fastsat erstatning for at have ophævet totalentreprisekontrakten med urette

Østre Landsret har i en offentliggjort afgørelse givet en totalentreprenør medhold i, at bygherren ikke var berettiget til at ophæve totalentreprisekontrakten med henvisning til, at der forelå væsentlig forsinkelse, hvor totalentreprisekontrakten ikke indeholdt en bindende kontrakttidsplan, og hvor bygherreønsker var hovedårsag til forsinkelsen.

En privat bygherre – et ægtepar bosiddende i Hongkong – indgik i april 2008 kontrakt med en totalentreprenør om opførelse af en villa for en entreprisesum på knap 4 mio. kr.

Forud for kontraktindgåelsen havde parterne i sommeren 2007 besigtiget grunden i fællesskab.

I forbindelse med parternes efterfølgende mailkorrespondance i efteråret 2007 tilkendegav bygherren, at bygherren ønskede, at huset skulle være færdigt til indflytning i maj 2009. Bygherren forespurgte totalentreprenøren, hvornår byggeriet i så fald skulle påbegyndes. Totalentreprenøren oplyste, at byggeriet skulle påbegyndes i august 2008, hvis huset skulle være færdigt i maj 2009. Totalentreprenøren oplyste ligeledes, at byggetilladelse skulle være udstedt i juni 2008, hvorfor entreprisekontrakten skulle underskrives i marts 2008, da Rudersdal Kommune havde en sagsbehandlingstid for byggetilladelser på ca. 3 måneder.

Den 8. april 2008 underskrev parterne en totalentreprisekontrakt, som ikke indeholdt en bindende kontrakttidsplan, herunder bestemmelser om færdiggørelsestidspunkt.

Den af totalentreprenøren antagne arkitekt indsendte ansøgning om byggetilladelse til Rudersdal Kommune den 29. maj 2008, men fik ved brev af 8. august 2008 og senest ved brev af 24. februar 2009 afslag på ansøgningen om byggetilladelse, bl.a. fordi husets placering på ejendommen nødvendiggjorde en terrænregulering, som forudsatte dispensation fra lokalplanens bestemmelser herom. Vanskelighederne forbundet med opnåelse af byggetilladelse skyldtes bygherrens ønske om, at huset skulle vendes 90° på grunden i forhold til det eksisterende hus.

Ansøgning om dispensation blev indgivet i juli 2009. Ved e-mail af 1. oktober 2009 ophævede bygherren totalentreprisekontrakten med henvisning til, at der var indtrådt væsentlig forsinkelse og stor usikkerhed med hensyn til udførelsen af byggeriet.

Totalentreprenøren anlagde herefter sag ved byretten i Lyngby med påstand om, at bygherren skulle erstatte det tab, herunder dækningsbidrag, som totalentreprenøren havde lidt ved, at kontrakten ikke blev opfyldt (positiv opfyldelsesinteresse).

Byretten gav totalentreprenøren medhold i en skønsmæssig fastsat erstatning på i alt kr. 600.000,00.

Bygherren ankede byrettens dom til Østre Landsret, der stadfæstede byrettens dom, idet erstatningen dog blev nedsat til kr. 500.000,00.

Landsretten begrundede sit resultat med, at totalentreprisekontrakten ikke indeholdt nogen bestemmelse om tidsfrist for husets færdiggørelse, og landsretten tilføjede, at det var bygherrens ønske om at vende huset 90° på grunden, der var årsag til pro-blemerne med opnåelse af byggetilladelse.

Landsretten lagde ligeledes vægt på, at bygherren ophævede kontrakten uden at afvente svar på ansøgningen om dispensation fra lokalplanen, og uden forinden at have afgivet skriftligt påkrav til totalentreprenøren om inden for en rimelig frist at indhente byggetilladelse til projektet.

Med henvisning til princippet i AB § 40 fandt landsretten derfor, at bygherren havde ophævet entreprisekontrakten med urette.

Afgørelsen illustrerer, at tilkendegivelser fra en bygherre vedrørende byggeriets forventede færdiggørelsestidspunkt ikke kan tillægges betydning ved fortolkningen af en entreprisekontrakt, som ikke indeholder bestemmelser om fast færdiggørelsestidspunkt.

Dernæst illustrerer afgørelsen, at princippet i AB 92, § 40, hvorefter en bygherre kun kan ophæve en entreprisekontrakt efter forudgående skriftlig påkrav til entreprenøren, efter omstændighederne finder anvendelse uden for tilfælde, hvor AB 92 er vedtaget.

Afgørelsen er optrykt i TBB 2012.497.

20.06.2013

Et undertag, der principielt ikke var udført i overensstemmelse med sædvanligt gældende anvisninger, var ikke mangelfuldt

Østre Landsret har på baggrund af den til sagen indhentede skønserklæring fastslået, at et undertag konkret var teknisk forsvarligt udført, selvom entreprenøren ikke havde iagttaget sædvanligt gældende anvisninger vedrørende bl.a. afstandslister.

I forbindelse med udbedring af en stormskade på en staldbygning udførte en entreprenør arbejder med ”opretning af spær og pålægning af nye stål tagplader 650 kvadratmeter [s]amt udbedring af revner i murværk”. Efter halvdelen af taget var lagt blev stålpladerne taget ned igen, og der blev herefter lagt undertag under hele tagbeklædningen.

Bygherren gjorde gældende, at taget var mangelfuldt udført og nægtede at betale entreprenørens regning for det udførte arbejde.

Der blev til brug for sagen indhentet en skønserklæring. Skønsmanden udtalte bl.a., at et undertags funktion sædvanligvis er at bortlede indtrængende regnvand eller smeltevand fra fygesne, og at det er baggrunden for kravet om afstandslister mellem undertag og lægter og afslutning med fodblik ved tagrenden. Skønsmanden konstaterede, at dette ikke var udført, og at undertaget dermed ”principielt ikke [var] udført i overensstemmelse med sædvanligt gældende anvisninger”.

Skønsmanden bemærkede imidlertid samtidig, at tagdækningen med stålplader var så tæt, at der bortset fra sjældne tilfælde ikke ville komme vand udefra på undertaget, men at der kunne opstå problemer med kondens på tagpladernes underside. Det oplagte undertag havde den hertil nødvendige fugtabsorberende effekt uden behov for afledning af vand. Skønsmanden fandt herefter, at udførelsen af undertaget i den konkrete situation var en ”i teknisk henseende forsvarlig udførelse”.

Både byret og Østre Landsret lagde skønserklæringen til grund og gav entreprenøren medhold i dennes betalingspåstand med fradrag for nogle mindre mangler.

Dommen er refereret i T:BB 2012.506.

13.07.2012

Revner i trægulv anset for mangel

Vestre Landsret har afsagt dom i en sag om mangler ved en fast ejendom, hvor spørgsmålet var, om et asketræsgulv led af mangler, idet guldbrædderne mange steder revnede. Landsretten fandt, at revnerne i guldbrædderne udgjorde en mangel, som entreprenøren blev pålagt at betale udbedringsomkostningerne for, uanset at der ikke kunne gives en præcis forklaring på, hvorfor revnerne i gulvbrædderne var opstået.

En privat bygherre indgik i december 2005 aftale med en entreprenør om opførelse af et nøglefærdigt hus, hvor AB92 blev aftalt som en del af kontraktgrundlaget.

Det blev bl.a. aftalt, at huset skulle have hvidolierede askegulve svarende til gulvene i et andet hus, som samme entreprenør tidligere havde bygget for en af bygherrens bekendte.

Bygherren flyttede ind i huset i januar 2007 og kunne allerede efter ca. 14 dage konstatere de første revner i gulvbrædderne. Omfanget af revner i gulvbrædderne blev med tiden større, uden at det gennem afholdelse af syn og skøn i sagen kunne konstateres, hvad der var årsag til revnedannelsen.

Entreprenøren adciterede under sagen leverandøren af gulvbrædderne.

Såvel byretten som landsretten fandt, at de konstaterede revner i gulvbrædderne udgjorde en mangel.

Byretten fandt, at entreprenøren i forhold til bygherren burde bære risikoen for, at gulvet af uforklarlige årsager slog flere revner end normalt, selvom det ikke kunne påvises, at entreprenøren havde begået fejl ved montering af gulvet.

Byretten fandt ikke, at der var grundlag for, at leverandøren af brædderne skulle friholde entreprenøren, idet retten lagde til grund, at der ikke var tale om en produktionsfejl ved brædderne, og at bræddernes kvalitet i øvrigt lå inden for det normale.

Entreprenøren blev således pålagt at dække udbedringsomkostningerne ved gulvet.

Vestre Landsret stadfæstede dommen og tilføjede en bemærkning om, at entreprenøren efter bevisførelsen ikke havde godtgjort, at manglen ikke skyldtes hans fejl eller forsømmelse, ligesom entreprenøren heller ikke havde bevist, at der var mangler ved de leverede brædder.

Dommen er refereret i TBB2012.326V og må henføres til den i praksis indimellem anvendte omvendte bevisbyrde ved bygherrens påberåbelse af mangler, jf. også U1975.733H, hvor entreprenøren ikke kan godtgøre, at manglen var opstået som følge af bygherrens brug eller andre forhold, der kan tilregnes bygherren.

13.07.2012

Dækning under all-risk entrepriseforsikring primær i forhold til dækning under maskinansvarsforsikring

Retten på Frederiksberg har afsagt dom i en sag om opgørelse af det indbyrdes forhold mellem to forsikringsselskaber. Bygherren havde hos et forsikringsselskab tegnet en all-risk entrepriseforsikring, mens en underentreprenør hos det andet forsikringsselskab havde tegnet en maskinansvarsforsikring. Retten fandt, at all-risk forsikringen i det indbyrdes forhold skulle dække for skaderne på et byggeri forårsaget af, at en mobilkran væltede over i byggeriet.

I forbindelse med et byggeri på Frederiksberg havde bygherren tegnet en all-risk entrepriseforsikring hos Gjensidige Forsikring, hvor samtlige entreprenører og underentreprenører var medforsikrede. Af policen fremgik det bl.a., at dækningen var subsidiær i forhold til de omfattede entreprenørers og underentreprenørers sædvanlige erhvervsansvarsforsikringer, ligesom det fremgik, at forsikringen ikke omfattede forudsigelig skade eller skade, som kunne undgås ved iagttagelse af sædvanlige sikkerhedsforanstaltninger eller ved anvendelse af en anden, mere hensigtsmæssig udførelsesmetode.

Den underentreprenør, som forestod kranarbejdet på byggeriet, havde tegnet en maskinansvarsforsikring hos Codan Forsikring til dækning af skader ved underentreprenørens brug af mobilkraner.

I forbindelse underentreprenørens afslutning af kranarbejdet væltede en mobilkran på grund af uagtsomhed hos underentreprenørens kranfører, og der skete i den forbindelse skade på byggeriet.

Underentreprenørens maskinansvarsforsikring dækkede skaden under forudsætning af, at forsikringsselskabet indtrådte i underentreprenørens rettigheder overfor Gjensidige Forsikring, hvor bygherrens all-risk forsikring var tegnet.

Gjensidige Forsikring afviste at dække skaden under henvisning til, at skaden kunne være undgået ved iagttagelse af sædvanlige sikkerhedsforanstaltninger ved anvendelse af kranen.

Retten fandt ikke, at Gjensidige Forsikring med den anførte grund var berettiget til at afvise dækning af skaden, idet retten henviste til, at forsikringsbetingelserne ikke indeholdt bestemte sikkerhedsforanstaltninger, der kunne anses tilsidesat.

Retten udtalte herudover, at det følger af dommen U1996.1161H, at et forsikringsselskab i tilfælde, hvor en entreprenør har forvoldt skade på øvrige entreprenørers arbejder, alene kan gøre regres mod entreprenøren efter bestemmelserne i forsikringsaftalelovens § 18, stk. 1, og stk. 2, 1. pkt., jf. § 20. Da kranføreren hverken havde ledelsesansvar eller medejerskab i underentreprenørens virksomhed, kunne han ikke identificeres med virksomheden, hvorfor retten ikke fandt grundlag for at vurdere, om kranføreren havde handlet groft uagtsomt. Retten fandt det desuden ikke godtgjort, at underentreprenørens virksomhed havde fremkaldt skaden ved grov uagtsomhed, hvorfor Gjensidige Forsikring heller ikke kunne afvise dækning af skaden som følge af forsikringsaftalelovens § 18, stk. 1, og stk. 2, 1. pkt., jf. § 20.

Gjensidige Forsikring blev således dømt til at dække skaden.

Dommen er refereret i TBB2012.262B.

13.07.2012

Skønsmands grove fejl medførte honorarfortabelse og nyt syn og skøn ved ny skønsmand

Voldgiftsnævnet har i en utrykt kendelse af 8. juni 2012 givet en bygherre medhold i, at der skal udmeldes nyt syn og skøn ved ny skønsmand, at de foreliggende 3 skønserklæringer skal udgå af voldgiftssagen, og at skønsmanden ikke skal have honorar for arbejde i forbindelse med udarbejdelse af de 3 skønserklæringer.

Der var i forbindelse med en tvist om mulige mangler ved facaderenovering af en større, ældre palævilla udarbejdet 3 skønserklæringer. Det fremgik af den første erklæring, at skønsmanden havde lagt til grund, at mørtelblandingen var baseret på jurakalk, selv om det af skønstemaet og skønssagens dokumenter fremgik, at mørtelblandingen inden udførelsen var ændret til en cementbaseret mørtelblanding. Bygherren fik på trods af murerentreprenørens protest tilladelse til at stille supplerende spørgsmål. Et af spørgsmålene indeholdt udtrykkelig oplysning om den ændrede mørtelblanding og anmodede skønsmanden om at oplyse, hvorvidt denne oplysning gav anledning til at supplere eller ændre den første skønserklæring. Spørgsmålet blev ikke besvaret i den supplerende skønserklæring, der i øvrigt heller ikke på anden måde forholdt sig til mørteltypeproblemstillingen. Bygherren fik derfor igen tilladelse til at stille supplerende spørgsmål, herunder det ubesvarede spørgsmål.

Skønsmanden svarede herefter på det pågældende spørgsmål, at mørtelblandingen var baseret på jurakalk. Den tredje skønserklæring oplyste ikke, hvorfor skønsmanden fortsat tilsidesatte parternes forudsætning om den projekterede mørtelblanding, eller om skønsmanden var opmærksom herpå.

Bygherren fremsatte herefter anmodning om nyt syn og skøn ved ny skønsmand og kassation af de foreliggende 3 skønserklæringer samt honorarfortabelse. Skønsmanden angav til brug for voldgiftsrettens behandling af bygherrens anmodning 3 indlæg.

Skønsmanden anførte, men uden begrundelse, at han ikke var ”enig med det lang tid efter fremsendte”. Senere oplyste skønsmanden med henvisning til skønserklæringerne, at der var valgt risikable løsninger. I det sidste indlæg oplyste skønsmanden, at det ”ikke havde nogen væsentlig betydning for besvarelsen”, at den projekterede mørtelblanding var en anden ”end først antaget af skønsmanden”, uden dog at begrunde dette nærmere.

Voldgiftsretten konkluderede, at ”skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål [ ] om den anvendte facadepuds har begået grove fejl, idet besvarelsen ikke sker på grundlag af de angivne forudsætninger og efterlader et indtryk af, at skønsmanden ikke har magtet at besvare de stillede spørgsmål og dermed udføre opgaven som skønsmand forsvarligt. Det er samtidig voldgiftsrettens vurdering, at problemet ikke kan afhjælpes ved at stille yderligere spørgsmål til skønsmanden.”

I overensstemmelse med bygherrens anmodning konkluderede voldgiftsretten yderligere, at ”da det er en følge af skønsmandens uforsvarlige og mangelfulde bevarelse af de stillede spørgsmål, at hans erklæringer ikke kan benyttes i sagen, træffer voldgiftsretten samtidig bestemmelse om, at skønmanden ikke skal have honorar for det udførte arbejde i forbindelse med udarbejdelse af de tre erklæringer, jf. AB 92 § 45, stk. 5, og VBA skønsregler 2008 § 14.”

VILTOFT er advokat for bygherren.

20.04.2012

Udbetaling af restentreprisesum trods kendte mangler medførte bygherrens delvise fortabelse af krav mod garanten

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en nyligt optrykt afgørelse afgjort, at en bygherre på grund af dennes forhold var afskåret fra at rejse krav under en stillet garanti. Kendelsen illustrer endvidere, at sagkyndige beslutninger efter AB 92 § 46 ikke har retsvirkning.

En entreprenør påtog sig for en andelsboligforening at opføre i alt 12 boliger. Entreprenøren skulle ikke stille sikkerhed, men måtte acceptere et tilbagehold på 12,5 % af rateudbetalingerne. Ved afleveringen den 15. oktober 2006 konstateredes mangler. Bygherren tilbageholdte derfor kr. 800.000,00, der i henhold til entreprisekontrakten skulle udbetales efter gennemført afhjælpning.

Entreprenøren skulle ved ”udbetaling af denne deponering ved arbejdets aflevering” stille normal garanti. Den etablerede bankgaranti bestemte bl.a.: ”Krav omfattet af garantien bortfalder ikke, selv om bygherren efter aflevering udbetaler entreprisesummen eller dele heraf til entreprenøren”.

Ved den opfølgende mangelgennemgang den 5. december 2006 konstateredes fortsat flere mangler. Alligevel udbetaltes kr. 750.000,00, selv om udgiften til afhjælpning af disse mangler ikke kunne rummes inden for det opretholdte, men reducerede tilbagehold på kr. 50.000,00.

Efter 1 års gennemgangen blev bankgarantien erstattet af en ny garanti af samme størrelse og indhold, men udstedt af en anden garant. Entreprenøren, der var et ApS, blev erklæret konkurs i sommeren 2008. Bygherren iværksatte derefter syn og skøn og fremsatte efterfølgende anmodning om udbetaling i henhold til den gældende bankgaranti. Sagkyndig (§ 46) beslutning gav bygherren medhold, men garanten foretog ikke udbetaling.

Bygherren indledte derfor voldgiftssag mod garanten. Garanten gjorde bl.a. gældende, at bygherren som følge af frigivelsen af kr. 750.000,00 havde fortabt retten til at gøre krav gældende mod garanten, og at bygherren af samme grund havde tilsidesat sin tabsbegrænsningspligt.

Selv om bygherren i henhold til ordlyden af garantien kunne udbetale entreprisesummen, så fastslog voldgiftsretten, at sådan udbetaling efter almindelige garanti- og kautionsretlige principper under særlige omstændigheder kunne medføre nedsættelse af bygherrens krav mod garanten. Bygherrens krav vedrørende en række mindre alvorlige mangler, som bygherren kun til dels var bekendt med, blev opretholdt. Voldgiftsretten afviste derimod krav vedrørende mangler kendt på tidspunktet for og omfattet af det oprindelige tilbagehold, da de tilbageholdte beløb desangående blev frigivet, selv om bygherren var bekendt med, at manglerne endnu ikke var afhjulpet.

Voldgiftsrettens afgørelse er udtryk for, at bygherrens opgivelse af berettiget tilbagehold har forøget garantens tab, og at bygherrens adgang til at rejse krav under garantien kan afskæres i den udstrækning sådan opgivelse kan bebrejdes bygherren.

Kendelsen er optrykt i TBB2012.110.

20.04.2012

Reklamation ikke for sen

Vestre Landsret har afsagt dom i en sag vedrørende mangler på en fast ejendom, hvor tvisten gik på, om bygherre (en forbruger) havde reklameret rettidigt. Landsretten fandt, at bygherrens reklamation var rettidig, uagtet at bygherren ikke reklamerede, da han blev opmærksom på, at der måske kunne være problemer, men først 2½ år senere efter at have forstået problemernes omfang og mulige årsag.

Sagen vedrørte en privat bygherres erstatningskrav mod en hovedentreprenør som følge af sætningsskader på et sommerhus opført i 1993.

I efteråret 2005 blev bygherren af en besøgende håndværker gjort opmærksom på, at der måske var problemer med sommerhuset, idet håndværkeren bemærkede, at gulvet i stuen gav sig, og at der var revner i husets mure.

Bygherren fik herefter en rådgivende ingeniør til at besigtige sommerhuset. Den rådgivende ingeniør oplyste, at det drejede sig om ikke akutte sætningsskader, der kunne løses hen ad vejen. Ingeniøren anbefalede dog også, at der blev foretaget yderligere undersøgelser af funderingen.

Bygherren fik foretaget sådanne undersøgelser af en anden rådgiver i 2006, og undersøgelserne resulterede i et løsningsforslag i form af indsprøjtning af skum.

Dette løsningsforslag bifaldt den rådgivende ingeniør imidlertid ikke, og i december 2007 afholdte den rådgivende ingeniør et møde med bygherren, hvor bygherren blev præsenteret for at andet løsningsforslag.

Bygherren kontaktede herefter en advokat, som i marts 2008 begærede isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn.

Efter afholdt skønsforretning kunne skønsmanden konstatere, at en del af sommerhuset var opført på sand, som ikke i tilstrækkelig grad var komprimeret, hvilket var årsag til sætningsskaderne.

To ud af tre dommere i Vestre Landsret lagde til grund, at bygherren først under mødet med den rådgivende ingeniør i december 2007 forstod problemernes omfang og mulige årsag. De to landsdommere fandt, at bygherren først på dette tidspunkt havde anledning til at reklamere i forhold til hovedentreprenøren. De to landsdommere lagde herefter til grund, at bygherren i hvert fald i marts 2008 i form af begæringen om isoleret bevisoptagelse reklamerede over for entreprenøren, på hvilket tidspunkt der efter de to landsdommeres opfattelse ikke forelå for sen reklamation eller retsfortabende passivitet.

Dommen blev afsagt med dissens, og én ud af tre landsdommere fandt, at bygherren allerede i 2005 – da bygherren blev gjort opmærksom på, at stuegulvet gav sig, og at der var revner i murene – burde have indset, at de pågældende forhold kunne være forårsaget af fejl ved husets opførelse. Landsdommeren fandt ikke, at bygherren havde reklameret rettidigt, idet bygherren efter 2005 ikke gjorde grundige skridt for at få undersøgt forholdene, ligesom bygherren ikke før 2008 orienterede, reklamerede eller tog forbehold over for entreprenøren.

Der blev afsagt dom efter stemmeflertallet. Entreprenøren blev således dømt til at betale erstatning til bygherren.

Dommen er refereret i TBB2012.78V.

20.04.2012

Skønsmand og skønserklæring udgået af sag

Skønsmand havde i skønserklæring foretaget vurderinger, som det tilkom retten at foretage, hvorfor skønserklæringen måtte udgå af sagen, og nyt syn og skøn ved ny skønsmand gennemføres.

En arkitekt og dennes underrådgiver var under en verserende retssag uenige om, hvilken værdi det af underrådgiveren udførte arbejde havde.

Med henblik på at belyse dette blev der på arkitektens initiativ iværksat syn og skøn over det udførte arbejdes værdi.

Da parterne i sagen var uenige om flere faktuelle forhold, blev et af spørgsmålene i skønstemaet formuleret alternativt, således at skønsmanden først skulle forudsætte et faktum ved prissætningen af det af underrådgiveren udførte arbejde og dernæst skulle prissætte samme arbejde med et andet faktum som forudsætning for besvarelsen.

I skønserklæringen afviste skønsmanden imidlertid kategorisk den af arkitekten indlagte forudsætning om de faktiske forhold og besvarede ikke det af arkitekten stillede spørgsmål. I stedet redegjorde skønsmanden kort for, hvilket faktum der efter hans opfattelse skulle lægges til grund.

Da skønsmanden herudover enkelte andre steder udtalte sig om forhold, som han ikke var blevet spurgt om, gav såvel byret som landsret arkitekten medhold i, at skønserklæringen måtte udgå af sagen, og at ny skønsmand skulle udmeldes. Underrådgiverens synspunkt om, at der kunne rettes op på skønserklæringen ved at arkitekten stillede supplerende spørgsmål, blev afvist.

Arkitekten bliver under sagen bistået af VILTOFT.

08.02.2012

Byggeledelsens passivitet over for entreprenørens krav om ekstraarbejder medførte ikke generel betalingspligt for bygherren

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en nyligt offentliggjort kendelse (TBB 2011.646) frifundet bygherren for entreprenørs betalingskrav, selv om byggeledelsen udviste passivitet over for entreprenørens krav om ekstraarbejder.

Sagen omhandlede bl.a. entreprenørens krav om betaling for ekstraarbejder i forbindelse med renovering af en ejendom fra 1753.  Rådgiveren forklarede, at byggeledelsen ikke tog en konfrontation med entreprenøren, efterhånden som ekstrakravene blev fremsat, da det var af afgørende betydning, at byggeriet ikke blev standset.

Voldgiftsretten fastslog for det første, at medtagelse af en opgave under punktet ”Tillægspriser” i byggemødereferat ikke er ensbetydende med, at der var indgået aftale om honorering af opgaven. Voldgiftsretten lagde vægt på afgivne forklaringer, samt at det i byggemødereferaterne bl.a. var anført, at ingen ekstraarbejder må igangsættes, og ingen ekstraarbejder vil blive honoreret uden forudgående aftale med byggeledelsen.

Voldgiftsretten pålagde bygherren at betale entreprenørens krav om ekstrarbejder, hvor kravet var fremsat inden det pågældende arbejde var udført. Byggeledelsen kunne nemlig på dette tidspunkt have forhandlet med entreprenøren eller sikret bedre bevis, hvis byggeledelsen var af en anden opfattelse end entreprenøren. Tilsvarende blev bygherren pålagt at betale for ekstraarbejder, hvor arbejdet blev iværksat efter fremsendelse af særskilt tilbud, uden at byggeledelsen da klart har meldt ud i forhold til entreprenøren, at bygherren ikke vil betale den tilbudte pris.

Voldgiftsretten frifandt derimod bygherren for ekstrakrav, hvor entreprenørens krav om ekstrakrav blev fremsat efter udførelsen af det pågældende arbejde.

Kendelsen bekræfter, at bygherrens pligt til at betale for ekstraarbejder kan opstå, selv om der hverken er en skriftlig eller mundtlig accept fra bygherrens (byggeledelsens) side. Særligt, hvis det pågældende arbejde først udføres efter bygherren (byggeledelsen) bliver gjort bekendt med, at entreprenøren anser det endnu ikke udførte arbejde for ekstraarbejde.

Kendelsen er udtryk for, at procedureregler som ”forudgående aftale” eller ”forudgående skriftlig aftale” betragtes som bevisregler, og at voldgiftsretten foretager en samlet vurdering af ekstrakravs materielle berettigelse.

Bygherren var under sagen repræsenteret af VILTOFT.

08.02.2012

Bygherre bundet af referat fra byggemøde, hvor bygherres rådgiver deltog

Efter at forsinkelse med råhusentreprise var indtrådt, blev det ifølge et byggemødereferat aftalt under et byggemøde, at der frem til afleveringen skulle beregnes vejrligsdage på en nærmere bestemt måde, der stred mod entreprisekontraktens bestemmelser. Bygherren var under mødet repræsenteret ved sin bygherrerådgiver og blev efterfølgende gjort bekendt med referatet uden at gøre indsigelse. Under disse omstændigheder var bygherren bundet af aftalen om vejrlig, som medførte en nedsættelse af dagbøderne.

Under opførelsen af en etageejendom indtrådte der forsinkelse med råhusentreprisen. Entreprenøren påberåbte sig i den forbindelse, at årsagen til forsinkelsen var bygherrens projektændringer, hvorfor forsinkelsen ikke skulle udløse dagbøder. Voldgiftsretten afviste dette synspunkt under henvisning til, at entreprenøren ikke havde sandsynliggjort, at årsagen til forsinkelsen var de relativt små projektændringer, som entreprenøren i øvrigt heller ikke ved ændringernes modtagelse havde taget forbehold om tidsfristforlængelse i forhold til.

Til støtte for et krav om tidsfristforlængelse påberåbte entreprenøren sig herudover, at parterne under et byggemøde efter forsinkelsens indtræden havde aftalt en anden måde at opgøre vejrligsdage på, end den der fremgik af kontrakten, og at denne aftalte beregningsmetode førte til, at entreprenøren var berettiget til tidsfristforlængelse for en stor del af de dage, der lå mellem mødetidspunktet og afleveringen.

Bygherren anførte heroverfor, at bygherrerådgiveren, der havde deltaget i byggemødet på vegne bygherren, ikke havde været bemyndiget til at indgå denne for bygherren ufordelagtige aftale om vejrlig.

Voldgiftsretten gav entreprenøren medhold i, at vejrligsdage skulle beregnes efter den på byggemødet indgåede aftale. Voldgiftsretten tog i den forbindelse ikke direkte stilling til, hvad bygherrerådgiverens bemyndigelse havde været, men lagde i stedet for afgørende vægt på, at det fandtes bevist, at bygherren var blevet gjort bekendt med referatet, og at bygherren desuagtet ikke havde gjort indsigelse overfor hverken beregningsmetoden eller det faktum, at vejrligsaftalen indebar, at entreprenøren var berettiget til tidsfristforlængelse for vejrligsdage, der lå efter afleveringsterminen.

Som følge heraf blev entreprenørens dagbøder nedsat, svarende til det antal vejrligsdage, som var resultatet af den på byggemødet aftale beregningsmetode.

Kendelsen er optrykt i TBB2011.639.

02.11.2011

Kontrakt om totalentreprise fortolket af landsretten som værende hovedentreprise

Vestre Landsret har afgjort en tvist mellem bygherre og entreprenør om forsinkelse, mangler og ekstraarbejder ved opførelse af et hus. Landsretten fandt, at kontraktforholdet mellem bygherre og entreprenør i overvejende grad måtte anses at have karakter af hovedentreprise, uanset at kontrakten lød på totalentreprise. Landsretten fandt desuden, at entreprenøren skulle betale dagbøder for halvdelen af den samlede forsinkelsesperiode med en dagbod, der i overensstemmelse med den indgåede kontrakt udgjorde 2% af entreprisesummen ekskl. moms pr. påbegyndt uge, forsinkelsen havde varet. Landsretten fandt ikke grundlag for at bringe aftalelovens § 36 i anvendelse.

En privat bygherre indgik den 29. september 2006 en kontrakt med en entreprenør om opførelse af et hus. Kontrakten lød på totalentreprise og henviste til ABT 93. Udkastet af entreprisekontrakten var tilvejebragt af bygherren, og de tegninger og den materialebeskrivelse, der blev henvist til i entrepriseaftalen som en del af aftalegrundlaget, var tillige tilvejebragt af bygherren. Entrepriseaftalen indeholdt ikke bestemmelser om projekteringsydelser.

Arbejdet skulle ifølge entreprisekontrakten være afsluttet den 1. april 2007. Byggeriet blev imidlertid forsinket, og bygherren flyttede således først ind i huset den 14. september 2007.

Vestre Landsret fandt, at kontraktforholdet mellem parterne til trods for aftalens ordlyd reelt måtte anses for i overvejende grad at have haft karakter af hovedentreprise og ikke totalentreprise, hvilket også måtte have været forudsat af parterne.

Landsretten lagde herved til grund, at det var forudsat, at byggeriet skulle gennemføres på grundlag af de foreliggende tegninger og materialebeskrivelser, og at der således ikke fra entreprenørens side skulle udarbejdes projekteringsmateriale eller tilvejebringes andet materiale inden igangsætningen af byggeriet. Entreprenørens indhentelse af tilbud hos de forskellige underentreprenører og entreprenørens opgørelse af den samlede entreprisesum var således også baseret på bygherrens tegninger og materialebeskrivelser.

Herudover lagde landsretten til grund, at bygherren fra et meget tidligt tidspunkt efter byggeriets opstart var involveret i byggeriet og styringen heraf i et omfang, som ikke kunne anses for kendetegnet for totalentreprise.

Landsretten fandt desuden, at der forelå en forsinkelse, som gav bygherren ret til at kræve dagbøder, hvis beløb måtte beregnes med udgangspunkt i kontrakten, hvorefter dagsboden udgjorde 2% af entreprisesummen ekskl. moms pr. påbegyndt uge, forsinkelsen havde varet.  Landsretten udtalte i den forbindelse, at der ikke som følge af den aftalte dagbodsstørrelse eller af andre grunde var grundlag for at bringe aftalelovens § 36 i anvendelse.

Ved fastlæggelse af perioden, hvori entreprenøren kunne pålægges at betale dagbøder, lagde landsretten vægt på, at retsforholdet mellem parterne havde haft en væsentlig anden karakter end beskrevet i entreprisekontrakten, og at bygherren i betydeligt omfang var involveret i byggeriet og styringen heraf.

Landsretten lagde endvidere vægt på, at byggeriet var baseret på tegninger og materialebeskrivelser, som efter skønsmandens forklaring var under sædvanlig standard og i høj grad bar præg af manglende konsekvens, og at der undervejs i byggeriet løbende blev foretaget en række justeringer og ændringer, hvorfor landsretten lagde til grund, at en del af forsinkelsesperioden beroede på bygherrens forhold.

Landsretten lagde på den anden side også vægt på, at entreprenøren ikke i henhold til de almindelige betingelser anmodede om tidsfristforlængelse eller i øvrigt løbende sørgede for at sikre sig mod dagsbodskrav i det omfang, forsinkelserne ikke var hans ansvar.

Landsretten fandt ”i mangel af holdepunkter for andet, og da der under de foreliggende omstændigheder ikke er særlige hensyn at tage til nogen af parterne”, at entreprenøren skulle betale dagsbøder for en periode svarende til halvdelen af den samlede forsinkelsesperiode.

Dommen er refereret i TBB2011.478/2V.

02.11.2011

Rådgiver pålagt kautionslignende hæftelse for entreprenørens mangelsansvar som følge af rådgiverens tilsynsfejl

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en netop offentliggjort kendelse (TBB2011.541/KfE11.079) pålagt en rådgiver tilsynsansvar. Tilsynsansvaret førte efter voldgiftsrettens afgørelse til, at rådgiveren hæftede for entreprenørens betaling af erstatning for udførelsesfejl.

Kendelsen omhandlede bl.a. bygherrens erstatningskrav som følge af fejlagtig fastgørelse af vinduesparti og spærkonstruktion med vinkelbeslag. Voldgiftsretten lagde til grund, at det var en fejl, at der var benyttet vinkelbeslag ved fastgørelsen af dør- og vinduespartier til spærkonstruktionen. Der burde have været benyttet en anden form for forankring mellem spær og dør- og vinduespartiet. Hovedentreprenøren var ansvarlig for denne fejl.

Voldgiftsretten lagde til grund, at rådgiveren, der førte tilsynet, ikke var til stede, da det første dør- og vinduesparti blev monteret. Voldgiftsretten fandt imidlertid, at da der var tale om en entreprise med 20 boliger, og at der i forbindelse med tilsynet af de resterende 19 boliger burde være sket en sikring af, at der blev benyttet en korrekt fremgangsmåde ved montering af dør- og vinduespartiet, havde rådgiveren et tilsynsansvar for denne fejl.

Tilsynsansvaret førte efter voldgiftsrettens afgørelse til, at rådgiveren hæftede for entreprenørens betaling af erstatning for udførelsesfejlen, men således at entreprenøren i forholdet mellem rådgiveren og entreprenøren skulle friholde rådgiveren for det beløb, som rådgiveren eventuelt måtte blive pålagt at betale til bygherren som følge af den subsidiære hæftelse.

Kendelsen er vidtgående i forhold til rådgiverens tilsynsansvar, jf. ABR 89, pkt. 6.2.6.1. Efter denne bestemmelse er rådgiveren kun ansvarlig for det tab, bygherren måtte lide ved, at rådgiveren ikke rettidigt påtaler, at en ydelse ikke er kontraktmæssig. Det fremgår ikke af referatet af kendelsen, om ABR fandt anvendelse i forholdet mellem rådgiver og bygherre.

02.11.2011

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed tilsidesætter skønserklæring

Ved kendelse af 23. marts 2011 (TBB2011.544/KfE11.0883) har Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed tilsidesat en skønserklæring om mangler ved nogle mure. Voldgiftsretten tilsidesatte både skønsmandens vurdering af manglernes karakter samt årsagerne hertil.

Sagen omhandlede en skoleudvidelse i 2006 og 2007. Parterne var enige om, at der var mangler ved de mure, som entreprenøren opførte og vandskurede. Voldgiftssagen omhandlede udelukkende, hvad der havde forårsaget manglerne, og hvem der bar ansvaret herfor.

Skønsmanden havde lagt til grund, at der var mangler ved murerne i form af afskalninger, og at årsagen hertil var et samspil af flere faktorer, bl.a. brug af uegnet mørtel og utilstrækkeligt zinkudhæng.

I sagen forelå en mørtelanalyse fra Teknologisk Institut, der viste, at der var anvendt en svagere opmuringsmørtel end foreskrevet.

På grundlag af nogle i sagen fremlagte fotos og den indhentede mørtelanalyse fra Teknologisk Institut var voldgiftsretten ikke enig med skønsmanden i, hvad der var årsag til skaderne. Voldgiftsretten lagde til grund, at der var tale om frostsprængninger og ikke afskalninger, og at årsagerne til sprængningerne var et forkert blandingsforhold i den anvendte mørtel og opfugtning af murværket under udførelsen.

Kendelsen viser, at voldgiftsrettens sammensætning med juridiske og sagkyndige dommere indebærer, at en skønserklæring kan blive tilsidesat som følge af rettens egen sagkyndige vurdering.

02.11.2011

Skønsmand dømt til at betale erstatning

Skønsmand dømt til at betale erstatning, fordi skønserklæringen var ubrugelig og måtte kasseres. Skønsmanden havde således i skønserklæringen foretaget juridiske vurderinger samt inddraget oplysninger i sagen, som ikke alle sagens parter havde haft adgang til.

En privat bygherre, der skulle have udført arbejder på sit sommerhus, blev uenig med entreprenørerne om de udførte arbejder og anlagde sag ved domstolene. I forbindelse med sagens behandling blev der udmeldt syn og skøn. Den af skønsmanden udarbejdede skønserklæring indeholdt flere juridiske vurderinger, såsom:

”[KN] kan ikke, som lejlighedsvis timelønsansat, være erstatningspligtig for de opståede følgeskader.

Der er efter min klare opfattelse ikke grundlag for at føre en retssag mod sagsøgte, da denne ikke var at betragte som selvstændig entreprenør, men ansat af sagsøger til at udføre noget kloakarbejde mod timebetaling…”

Herudover havde skønsmanden ved udarbejdelsen af skønserklæringen inddraget oplysninger, som ikke alle sagens parter var bekendt med. Det var uklart, hvorfra skønsmanden havde disse oplysninger.

Bygherren fik under en retssag medhold i, at skønserklæringen som følge af ovenstående skulle udgå af sagen, og der blev i stedet for udmeldt en ny skønsmand. Bygherren fik ligeledes medhold i, at skønsmanden på grund af den mangelfulde skønserklæring ikke var berettiget til honorar for sit arbejde.

Ved Østre Landsrets dom af 16. maj 2011, som er optrykt i U2011.2470Ø, fik bygherren herudover medhold i, at skønsmanden skulle erstatte bygherren de advokatudgifter, som bygherren havde haft i forbindelse med spørgsmålet om, hvorvidt skønserklæringen skulle udgå af sagen, og om skønsmanden skulle have honorar. Erstatningen blev skønsmæssigt fastsat til kr. 10.000,00.

Landsretten lagde ved sin afgørelse vægt på, at skønsmanden ifølge sine egne oplysninger havde 20 års erfaring som skønsmand, hvorfor han burde have vidst, at han med skønserklæringen overskred grænsen for, hvad han i sin egenskab af skønsmand kunne udtale sig om, ligesom det burde stå skønsmanden klart, at han overtrådte det kontradiktoriske princip.

02.11.2011

Fremlæggelse af ensidigt indhentet erklæring

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har med tre juridiske dommere den 4. oktober 2011 truffet afgørelse i en verserende sag om, at en teknisk erklæring indhentet efter sagsanlæg af den ene part (bygherren) trods den anden parts (entreprenøren) protest kan fremlægges og fremsendes til skønsmændene.

Voldgiftssagen vedrører et projekt, der bl.a. indebærer etablering af en række højspændingsmaster. Lederne og de barduner, der stabiliserer højspændingsmasterne skulle i henhold til kontrakten galvaniseres med et zinklag af en bestemt minimumstykkelse for at beskytte mod korrosion. Der var mellem parterne enighed om, at zinklaget ikke havde den kontraktmæssige tykkelse. Der var derimod uenighed om, hvilken betydning dette havde for levetiden på ledere og barduner. Dette skulle derfor belyses ved syn og skøn.

Entreprenøren havde længe forud for sagsanlæg indhentet en teknisk erklæring, der konkluderede, at den manglende tykkelse af zinklaget reelt var uden betydning for levetiden. Mere end et år efter sagsanlæg indhentede bygherren en erklæring om det samme spørgsmål fra den rådgiver, bygherren havde anvendt under byggeriet. Denne erklæring, som konkluderede, at levetiden var forkortet meget væsentligt, ønskede bygherren at fremlægge og fremsende til skønsmændene. Dette protesterede entreprenøren mod.

Efter praksis er udgangspunktet, at en erklæring, som en part ensidigt har indhentet før sagsanlæg, kan fremlægges under sagen, medmindre erklæringens indhold og omstændighederne ved dens tilblivelse eller andre forhold giver grundlag for at fravige dette udgangspunkt, jf. herved bl.a. U2008.2393H og U2011.151H.

For så vidt angår en erklæring, som en part indhenter efter sagsanlæg eller på et tidspunkt, hvor sagsanlæg er umiddelbart forestående, er det klare udgangspunkt efter praksis derimod, at en sådan erklæring ikke kan fremlægges mod modpartens protest, jf. herved bl.a. U2005.1472H, U2007.2329/1H samt U2011.151H.

I den konkrete sag tillod voldgiftsretten, at den af bygherren indhentede erklæring kunne fremlægges og fremsendes til skønsmændene. Dette skete med følgende begrundelse:

”Voldgiftsretten finder, at erklæringen fra XX (bygherrens rådgiver) sammen med erklæringen fra YY (entreprenørens rådgiver) under de anførte omstændigheder kan fremlægges som grundlag for et syn og skøn. Herved etableres et udbygget og veloplyst grundlag for skønsforretningen, og begge parter får – uanset hvem af dem, der først har underbygget sit standpunkt ved en ensidig indhentet teknisk udtalelse – samme adgang til over for skønsmanden at redegøre for deres syn på de omtvistede spørgsmål.”

Bygherren er under sagen repræsenteret af VILTOFT.

08.09.2011

Ikke krav på erstatning for garantiprovision

Højesteret har netop afsagt dom i en sag, hvor en bygherre havde krævet, at entreprenøren skulle erstatte bygherrens udgifter til garantiprovision. Højesteret frifandt entreprenøren bl.a. med henvisning til, at entreprenøren efter omstændighederne ikke havde pligt til at give helt eller delvist afkald på en eventuel beskyttelse efter garantien, da entreprenøren havde krav på yderligere betaling.

Den 29. juni 2006 indgik bygherre og entreprenør en entrepriseaftale, hvorefter entreprenøren skulle udføre en om- og tilbygning af bygherrens ejendom. Der blev aftalt en fast pris på kr. 1.997.000, og det blev endvidere aftalt, at bygherren skulle stille bankgaranti for det fulde beløb. Bankgarantien blev udstedt af bygherrens bank som en anfordringsgaranti den 24. juli 2006.

Entreprenøren færdiggjorde entreprisen og fremsendte slutafregning til bygherren den 11. januar 2008 med anmodning om betaling af beløb på i alt kr. 199.076,25. Bygherren betalte kr. 181.575,00 og meddelte entreprenøren et par dage senere, at banken var blevet bedt om at trække bankgarantien tilbage. Entreprenøren besvarede, at dette ikke kunne accepteres.

Højesteret lægger til grund, at bankgarantien ikke var udstedt i medfør af AB 92 § 7, men var derimod individuelt aftalt i parternes entreprisekontrakt. Endvidere lægger Højesteret til grund, at bankgarantien efter sit indhold ophørte den 1. august 2007, jf. U1994.228H.

Spørgsmålet er herefter, hvorvidt entreprenøren har pådraget sig et erstatningsansvar for den garantiprovision, som banken opkrævede af bygherren, idet entreprenøren trods opfordringer undlod at tilbagelevere den originale garantierklæring og undlod at afgive en erklæring om frigivelse eller nedskrivning af garantien, før nedskrivningen skete den 27. november 2008 (efter hovedforhandlingen i byretten, men før byrettens dom).

Højesteret fastslår, at entreprenøren havde krav på yderligere betaling og finder under de foreliggende omstændigheder ikke, at der bestod en pligt for entreprenøren til at give helt eller delvis afkald på en eventuel beskyttelse efter garantien. Da der endvidere heller ikke var knyttet særlige retsvirkninger til besiddelsen af den skriftlige garantierklæring, og at der ikke påhvilede entreprenøren nogen pligt til at tilbagelevere denne, finder Højesteret, at det ikke findes godtgjort, at entreprenøren har handlet ansvarspådragende og stadfæster derfor landsrettens dom.

08.09.2011

Totalentreprenørens krav om betaling for forstyrret arbejdsgang og reduceret arbejdseffektivitet afvist

Ved kendelse af 20. juli 2011 har Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed afgjort en tvist mellem en bygherre og en totalentreprenør om, hvorvidt totalentreprenøren med hjemmel i kontraktbestemmelser, der svarede til ABT § 14, stk. 4, og § 27, kunne kræve betaling af 65 mio. kr. under henvisning til en af bygherren forårsaget forstyrret arbejdsgang og reduceret arbejdseffektivitet med spildtid og forcering til følge på en totalentreprise, der blev afleveret rettidigt.

Totalentreprenøren forestod opførelsen af en stor anlægsopgave til en værdi af ca. 500 mio. kr. Entreprisen blev afleveret rettidigt i sommeren 2007, og i oktober 2007 fremsendte totalentreprenøren sin slutopgørelse.

Slutopgørelsen indeholdt et krav på ca. 65 mio. kr., som ikke var en del af den aftalte kontraktsum eller aftalte ekstraarbejder. Kravet var i slutopgørelsen og under voldgiftssagen opgjort skønsmæssigt. Entreprenøren havde således kalkuleret sit tab på entreprisen (faktisk afholdte udgifter med fradrag af entreprisesummen) og herefter vurderet den del af dette tab, som efter hans opfattelse kunne henføres til forhold, bygherren bar ansvaret eller risikoen for. På baggrund af skriftvekslingen og forklaringerne under den mundtlige forhandling konstaterede voldgiftsretten, at kravet vedrørte:

”… vederlag til dækning af de omkostninger, der kan henføres til forstyrret arbejdsgang og reduceret arbejdseffektivitet, herunder administrative omkostninger, med deraf følgende spildtid og forcering af arbejdet, og at dette efter TEs opfattelse navnlig skyldes, at der af BH er blevet stillet krav, som udbudsmaterialet ikke gav TE rimelig grund til at regne med ville blive stillet, og som TE derfor ikke har kunnet tage højde for ved tilbudsgivningen og den planlagte tilrettelæggelse af arbejdets udførelse. TE har videre som årsag henvist til BHs administration af kontrakten.”

Under sagen beskrev totalentreprenøren en række forhold, som ifølge totalentreprenøren havde virket forstyrrende på arbejdet, og som ifølge totalentreprenøren kunne lastes bygherren. Ifølge totalentreprenøren var udbudsmaterialet eksempelvis uklart, hvilket bevirkede, at totalentreprenøren skulle bruge megen tid på at drøfte med bygherren og offentlige myndigheder, hvad der skulle laves. Ligeledes betød denne uklarhed i udbudsmaterialet ifølge totalentreprenøren, at det var svært at finde ud af, hvornår et givent arbejde var et ekstraarbejde, og da bygherren var afvisende overfor at acceptere arbejder som ekstraarbejder, medførte dette øget administrativt arbejde hos totalentreprenøren. Endvidere blev der ifølge totalentreprenøren på bygherrens foranledning afholdt et usædvanlig stort antal møder under entreprisen. Endelig var det totalentreprenørens opfattelse, at bygherren generelt havde administreret kontrakten på en urimelig eller i hvert tilfælde ufleksibel måde.

Totalentreprenøren kunne kun i begrænset omfang med eksempler konkretisere ovennævnte beskrivelse af byggesagen. Samtidig kunne totalentreprenøren ikke redegøre for – situation for situation, lokalitet for lokalitet – hvorledes de postulerede forhold havde medført en øget belastning hos totalentreprenøren.

Voldgiftsretten afviste totalentreprenørens krav. Voldgiftsretten anførte i den forbindelse bl.a.:

”TE har ikke på sædvanlig måde og i umiddelbar forbindelse med de episoder, man ville påberåbe sig, nøjagtigt præciseret omfanget af de ulemper, man mente sig udsat for, eller gjort opmærksom på, hvilke ekstraomkostninger, herunder forceringsudgifter eller forstyrrelsesudgifter, man mente at være blevet påført som følge heraf, og som ønskedes godtgjort af BH.”

I forlængelse heraf slog voldgiftsretten fast:

”For at få medhold i sit krav helt eller delvis må TE derfor som det klare udgangspunkt i overensstemmelse med almindelige erstatningsretlige principper dokumentere, hvilke konkrete ansvarspådragende forhold hos BH der har påført TE et nærmere opgjort tab, som BH skal betale.” 

Da totalentreprenøren ikke havde dokumenteret denne årsagsforbindelse mellem bestemte forhold, der kunne bebrejdes bygherren, og nærmere definerede udgifter, blev bygherren frifundet for totalentreprenørens krav. Voldgiftsretten bestemte videre, at totalentreprenøren skulle afholde samtlige omkostninger forbundet med voldgiftssagens behandling samt betale bygherren 2 mio. kr. til dækning af sagsomkostninger.

Bygherren var under sagen bistået af VILTOFT.

22.07.2011

Opgangsdagbøder ikke anset for mellemfristdagbøder

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en netop offentliggjort kendelse af 8. februar 2011 (TBB2011.331) fastslået, at der efter entrepriseaftalen var klar og utvetydig hjemmel til opkrævning af opgangsdagbod, som bl.a. var fastsat for at sikre den fornødne styring af renoveringsprocessen. Da dagboden ikke var fastsat som en sædvanlig mellemfrist, var der ikke grundlag for at frakende bygherren dagbøderne som følge af rettidig afslutning af det samlede renoveringsarbejde.

Et boligselskab indgik aftale med en hovedentreprenør om renovering af 693 baderum i 87 opgange.

Uberettiget overskridelse af sanktionsbærende datoer i henhold til hovedtidsplan udløste i henhold til aftalen dagbod.

Voldgiftsretten fandt, at der efter entrepriseaftalen var klar og utvetydig hjemmel til opkrævning af opgangsdagbod, som bl.a. var fastsat for at sikre den fornødne styring af renoveringsprocessen og ikke kun af hensyn til beboernes bekvemmelighed.

Opgangsdagbøderne var således ikke udtryk for en sædvanlig mellemfrist, der fastsættes for at sikre rettidig overgang til efterfølgende entrepriser. Dagbøderne var i stedet knyttet til færdiggørelsen af samtlige arbejder i den enkelte opgang, hvilket forudsatte færdigmelding, mangelgennemgang og mangeludbedring, således at opgangens baderum kunne tages i brug samtidig med, at bygherren overtog drifts- og vedligeholdelsesmæssige ansvar.

Bygherrens dagbodskrav blev dog reduceret fra 2.584 dagbøder til 1.389 dagbøder, da bygherren havde beregnet dagbøder efter ibrugtagning, ligesom antallet blev nedsat med yderligere 250 dagbøder som følge af hovedentreprenørens tidsfristforlængelse.

22.07.2011

Reduktion af vederlagskrav ud fra enhedspriser. Præklusion af ekstraarbejder

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en netop offentliggjort kendelse af 17. februar 2011 (TBB2011.358) fortolket en entrepriseaftales bestemmelser om enhedspriser således, at en underentreprenør måtte acceptere et afslag på godt kr. 150.000 i entreprisesummen i stedet for et påstået tillæg på ca. kr. 860.000 for variable kontraktarbejder. Voldgiftsretten prækluderede endvidere hovedentreprenørens krav om ekstrabetaling i medfør af AB 92, § 22, stk. 9.

I 2007 udførte en hovedentreprenør tagudskiftning og facadeistandsættelse for en ejerforening. Underentreprenøren, der udførte vinduesrenovering og malerarbejde, rejste krav om betaling for variable kontraktarbejder og ekstraarbejder.

I entrepriseaftalen var anført, at entreprisesummen fremkom som summen af prisfastsættelser for nærmere angivne arbejder. Der var samtidig fastsat et omfang af reparationer, som skulle opgives som delpris i tilbudslisten, og som skulle betragtes som enhedspris, der ”kunne reguleres til mer- eller mindreydelse efter behov”.

Underentreprenøren havde forstået aftalen således, at enhedspriserne skulle anvendes ved udskiftning af dele af vinduerne, og at oplysningerne om omfanget af reparationer alene var en vejledende oplysning om, hvilke arbejder der kunne forventes.

Voldgiftsretten vægtede, at tilbuddet var afgivet på grundlag af udbudsmaterialets arbejds- og bygningsdelsbeskrivelse, og at det fremgik, at der skulle gives tilbud på det reparationsomfang, som var beskrevet. Da der samtidig var tale om enhedspriser og ikke stipulerede kontraktydelser, måtte underentreprenøren tåle en nedregulering med godt kr. 150.000.

Underentreprenørens advokat havde taget specificeret forbehold om yderligere krav inden fremsendelse af slutfaktura, hvorfor disse ekstrakrav ikke var prækluderet. Hovedentreprenøren havde ikke videreført og opretholdt konkrete forbehold over for bygherren, hvorfor friholdelseskrav over for bygherren var prækluderet efter AB 92, stk. 22, stk. 9.

22.07.2011

Ejerforening, der havde overtaget færdiggjort beboelsesejendom, anset for indtrådt i retsforholdet til entreprenøren, herunder i voldgiftsaftalen

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har i en netop offentliggjort kendelse af 17. februar 2011 (TBB2011.328) udtalt, at det må have formodningen for sig, at det ved en bygherres salg af en projektejendom er meningen, at bygherrens rettigheder i forhold til hovedentreprenøren skal følge med. En ejerforening, der havde overtaget ejendommen, kunne derfor indtale krav om erstatning for mangler over for hovedentreprenøren.

En beboelsesejendom blev opført i hovedentreprise for et kommanditselskab. Kommanditselskabet videresolgte ejendommen til et aktieselskab, der igen videresolgte ejendommen til en ejerforening.

Ved 5 års-eftersynet konstateredes mangler, og ejerforeningen indledte voldgiftssag mod hovedentreprenøren.

Hovedentreprenøren påstod sagen afvist med henvisning til, at ejerforeningen ikke havde fået transport på kommanditselskabets rettigheder over for entreprenøren.

Voldgiftsretten fastslog, at det må have formodningen for sig, at bygherrens rettigheder følger med ved videresalg af en projektejendom, og at hovedentreprenøren derfor ikke kunne have haft en berettiget forventning om, at det var kommanditselskabet, der var den berettigede i forhold til ansvaret for mangler samt pligten til voldgiftsbehandling efter entreprisekontrakten.

Derfor blev afvisningspåstanden ikke taget til følge.

01.06.2011

Arkitekt og tømrer ansvarlig for indirekte tab

Højesteret har den 29. april 2011 tilkendt en bygherre erstatning for udgifter til flytning og genhusning, da der efter Højesterets opfattelse var tale om en særlig situation, hvor sådanne udgifter ikke kunne anses for indirekte tab omfattet af ansvarsfraskrivelserne i AB 92, § 35, stk. 2, og ABR 89, pkt. 6.2.4.

På grund af angreb af råd og svamp og andre mangler måtte tagkonstruktionen i et lægehus udskiftes, og Højesteret fandt, at såvel den udførende tømrermestrer som den projekterende tilsynsførende arkitekt var erstatningsansvarlige for skaderne, der skyldtes, at en dampspærre (en hygrodiode) var monteret forkert.

Da tagkonstruktionen på grund af disse mangler i sin helhed måtte nedtages og opbygges på ny, kunne lægehuset ikke benyttes i byggeperioden.

Højesteret fandt uden nærmere uddybning, at der var tale om en særlig situation, der medførte, at udgifterne til flytning og genhusning ikke kunne anses for et indirekte tab omfattet af ansvarsfraskrivelsen i AB 92, § 35, stk. 2, hvorfor tømrermesteren og arkitekten også hæftede for disse udgifter.

01.06.2011

Branchekutyme for normalt dækningsbidrag ved aftalt afhjælpning mod betaling – energiomkostninger ikke indirekte tab

Voldgiftsnævnet har i en kendelse af 16. februar 2010 tilpligtet en bygherre at betale lønomkostninger og dækningsbidrag til en totalentreprenør, der efter aftale med bygherren havde udført visse afhjælpningsarbejder mod betaling, og hvor der var uenighed om, i hvilket omfang der var tale om mangeludbedring.

Som følge af mangler ved anlægget havde energiforbruget i en periode været væsentligt større end forudsat, og under hensyn til projektets helt særegne karakter kunne disse udgifter ikke anses for et indirekte tab omfattet af ansvarsfraskrivelserne i AB 92, § 35, stk. 2, og ABR 89, pkt. 6.2.4.

En Zoologisk Have indgik aftale med en totalentreprenør om at opføre et særligt anlæg med polarklima.

Voldgiftsretten fandt det godtgjort, at entreprenøren i det væsentlige havde leveret et anlæg i overensstemmelse med aftalegrundlaget. Anlægget havde lidt af nogle uhensigtsmæssigheder, som efterfølgende var blevet ændret ved ombygning, ligesom der havde været mangler ved anlægget, som løbende var blevet udbedret.

Voldgiftsretten fandt det endvidere dokumenteret, at de omkostninger, som totalentreprenøren efter aflevering havde afholdt for at bringe anlægget op til det niveau, som bygherren efter udbudsmaterialet havde stilet efter at få leveret, var blevet afholdt efter drøftelser og godkendelse af parterne imellem.

Totalentreprenøren havde derfor krav på et skønsmæssigt fastsat beløb på kr. 1,3 mio. for de afholdte udgifter.

I forbindelse med afhjælpningsprojektets udarbejdelse og gennemførelse havde parterne ikke aftalt, hvorvidt der også skulle betales dækningsbidrag til totalentreprenøren for afhjælpningsarbejderne. Voldgiftsnævnet fandt, at selvom der hverken var en udtrykkelig eller stiltiende aftale om betaling af omkostninger til styring og dækningsbidrag, var der branchekutyme for at tilkende entreprenøren et normalt dækningsbidrag. Voldgiftsretten tilkendte herefter totalentreprenøren kr. 260.000,00 til dækning af styringsomkostninger og dækningsbidrag.

Voldgiftsretten fastslog endvidere på baggrund af bygherrens præcise forudsætninger om energiforbrug i såvel udbudsmaterialet som totalentreprenørens aftalegrundlag, at en meromkostning til energi til klimaanlægget ikke var et indirekte tab omfattet af AB 92, § 35, eller ABR 89, pkt. 6.2.4.

13.04.2011

En bygherre kunne inddrage både hovedentreprenør og underentreprenører i syn og skøn

Vestre Landsret har ved kendelse af 1. oktober 2010 bestemt, at en bygherre ud over at inddrage en hovedentreprenør også kunne inddrage byggesagens underentreprenører i et syn og skøn på trods af disses protester.

En privat bygherre havde ved en hovedentreprenør fået udført forskellige arbejder, og hovedentreprenøren havde ved arbejdet gjort brug af flere underentreprenører.

Ifølge bygherren var arbejdet mangelfuldt, hvorfor bygherren indledte isoleret bevisoptagelse i form af syn og skøn mod hovedentreprenøren. Da hovedentreprenøren var under likvidation, ønskede bygherren at medinddrage tre af underentreprenørerne i syns- og skønsforretningen, men dette modsatte underentreprenørerne sig. Underentreprenørerne henviste i den forbindelse til, at det var uvist, om bygherren havde en fordring mod hovedentreprenøren, og om denne fordring i givet fald ikke ville blive honoreret af hovedentreprenøren.

Såvel byret som landsret tillod bygherren at inddrage underentreprenørerne i syn og skønnet. Landsretten henviste i den forbindelse til, at hovedentreprenøren formentlig ikke ville kunne honorere et mangelskrav, og at hovedentreprenøren ikke havde ønsket at være bygherren behjælpelig med at transportere sit eventuelle regreskrav mod underentreprenørerne til bygherren. Dermed fandtes bygherren at have en beskyttelsesværdig interesse i at inddrage underentreprenørerne i den isolerede bevisoptagelse, også selv om det var uafklaret, om der ville være grundlag for, at bygherren rejste et krav mod underentreprenørerne.

Kendelsen er trykt i TBB2011.84V

13.04.2011

Kan der gennemføres syn og skøn på baggrund af fotografier?

Østre Landsret har i en kendelse fra december 2009 afvist en anmodning om gennemførelse af syn og skøn alene på baggrund af 13 fotografier og en staderapport. Der forelå ikke sådanne ekstraordinære omstændigheder, som kunne begrunde en fravigelse af den almindelige fremgangsmåde for syn og skøn.

Anmodningen om syn og skøn var fremsat af en privat bygherre under en erstatningssag anlagt mod bygherrens arkitekt vedrørende en tagentreprise på bygherrens ejendom. Efter bygherrens opfattelse havde arkitektens tilsyn med de udførte arbejder svigtet, idet der var mangler ved arbejdet, som arkitekten burde have opdaget og nægtet udbetaling for, ligesom der var foretaget udbetaling for mere arbejde, end der rent faktisk var udført.

Det fremgik af sagen, at bygherren under entreprisen havde afbrudt samarbejdet med arkitekten bl.a. efter uenighed om arkitektens erstatningsansvar, og at bygherren herefter lod arbejderne på ejendommen færdiggøre uden gennemførelse af syns- og skønsforretning. Efterfølgende anlagde bygherren retssag mod arkitekten og begærede syn og skøn på baggrund af 13 fotografier og en staderapport. Fotografierne og staderapporten hidrørte fra arkitekten.

Østre Landsret udtalte, at efter karakteren af de spørgsmål, som ønskedes besvaret af skønsmanden, og da der ikke var oplyst om sådanne ekstraordinære omstændigheder, som kunne begrunde en fravigelse af den almindelige fremgangsmåde for gennemførelse af syn og skøn, fandtes anmodningen ikke at burde tages til følge. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at fotografierne og staderapporten hidrørte fra arkitekten, og at bygherren således ikke kunne have påvirket fotooptagelserne subjektivt.

Kendelsen er på linje med gældende retspraksis på området, hvorefter der skal foreligge særligt gode grunde til at fravige den almindelige fremgangsmåde for gennemførelse af syn og skøn. Det er ikke tilstrækkeligt – således som byretten havde lagt vægt på i sagen – at det ikke på forhånd kan udelukkes, at syn og skøn kan have værdi til belysning af de for sagen relevante spørgsmål.

Kendelsen er trykt i U2011.926OE.

13.04.2011

Ejendomsselskab (developer) kunne ikke kræve erstatning af en kommune for reducerede byggemuligheder

Højesteret har i en netop afsagt dom af 4. april 2011 frifundet en kommune for et betydeligt erstatningskrav fra et ejendomsselskab efter uenighed om fortolkningen af en lokalplan og udbudsvilkårene for salg af en kommunal byggegrund.

En kommune udbød i slutningen af 2003 en større, ubebygget kommunal byggegrund efter reglerne om salg af kommunale ejendomme m.v.

Ifølge udbudsvilkårene og lokalplanen for området kunne ejendommen udstykkes i “ca. 140 parceller”.

Efter købet af ejendommen ønskede et ejendomsselskab at opføre i alt 176 boliger på ejendommen, bl.a. i form af andelsboliger. Kommunen nægtede at godkende opførelse af mere end 140 boliger med den begrundelse, at oplysningerne i lokalplanen og udbudsvilkårene om udstykning af de ca. 140 parceller sigtede til boliger, således at der efter kommunens opfattelse højst kunne tillades opførelse af netop 140 boliger.

Ejendomsselskabet rejste herefter et erstatningskrav mod kommunen på et tocifret millionbeløb til dækning af den anslåede, mistede fortjeneste ved opførelsen af kun 140 i stedet for de planlagte 176 boliger.

Østre Landsret gav ejendomsselskabet medhold i erstatningskravet, bl.a. med henvisning til, at byggelovens § 10A, stk. 2, giver udtrykkelig hjemmel for, at der på én parcel (fast ejendom) kan opføres flere boliger, når der er tale om bl.a. private andelsboliger m.v.

I Højesteret påberåbte kommunen sig bl.a., at lokalplanen og udbudsvilkårene ikke kunne fortolkes alene efter ordlyden af bestemmelsen om de ca. 140 parceller, men at der også måtte lægges vægt på bl.a. formålet med lokalplanen. Der var en række fortolkningsdata, der pegede i retning af, at et af lokalplanens formål havde været at regulere befolkningstætheden i området. Højesteret tilsluttede sig kommunens fortolkning af lokalplanen og udbudsvilkårene.

Kommunen blev derfor frifundet i Højesteret.

VILTOFT førte sagen for kommunen i Højesteret.

13.04.2011

Overslag over regningsarbejder var ikke bindende

Vestre Landsret har ved en dom afsagt den 13. oktober 2010 udtalt, at en bygherre som udgangspunkt skal betale for entreprenørarbejde udført efter regning i det omfang, kravet ikke anses for ubilligt, jf. princippet i købelovens § 5, uanset at beløbet oversteg det oprindelige overslag. I den konkrete sag fandt retten under henvisning til nogle skønsrapporter og skønsmandens forklaring, at betalingskravet ikke var ubilligt.

Entreprenøren havde givet et overslag på kr. 175.000,00 for en række el-arbejder. Bygherren var imidlertid fremkommet med en række ændringsforslag, hvorved arbejdsopgaverne væsentligt havde ændret karakter og omfang. Landsretten fandt, at det måtte have stået bygherren klart, at el-arbejdet dermed ville blive væsentligt dyrere end først forudsat. Det var derfor ikke ansvarspådragende, at el-entreprenøren ikke havde underrettet bygherren om, at arbejdet ikke kunne udføres inden for overslaget. El-arbejderne endte med at koste knap kr. 900.000,00.

Bygherren var forpligtet til at betale for det udførte arbejde.

Dommen er refereret i TBB2011.98.

11.02.2011

Kontrakt om totalentreprise fortolket af landsretten som værende hovedentreprise

Vestre Landsret har afgjort en tvist mellem bygherre og entreprenør om forsinkelse, mangler og ekstraarbejder ved opførelse af et hus. Landsretten fandt, at kontraktforholdet mellem bygherre og entreprenør i overvejende grad måtte anses at have karakter af hovedentreprise, uanset at kontrakten lød på totalentreprise. Landsretten fandt desuden, at entreprenøren skulle betale dagbøder for halvdelen af den samlede forsinkelsesperiode med en dagbod, der i overensstemmelse med den indgåede kontrakt udgjorde 2% af entreprisesummen ekskl. moms pr. påbegyndt uge, forsinkelsen havde varet. Landsretten fandt ikke grundlag for at bringe aftalelovens § 36 i anvendelse.

En privat bygherre indgik den 29. september 2006 en kontrakt med en entreprenør om opførelse af et hus. Kontrakten lød på totalentreprise og henviste til ABT 93. Udkastet af entreprisekontrakten var tilvejebragt af bygherren, og de tegninger og den materialebeskrivelse, der blev henvist til i entrepriseaftalen som en del af aftalegrundlaget, var tillige tilvejebragt af bygherren. Entrepriseaftalen indeholdt ikke bestemmelser om projekteringsydelser.

Arbejdet skulle ifølge entreprisekontrakten være afsluttet den 1. april 2007. Byggeriet blev imidlertid forsinket, og bygherren flyttede således først ind i huset den 14. september 2007.

Vestre Landsret fandt, at kontraktforholdet mellem parterne til trods for aftalens ordlyd reelt måtte anses for i overvejende grad at have haft karakter af hovedentreprise og ikke totalentreprise, hvilket også måtte have været forudsat af parterne.

Landsretten lagde herved til grund, at det var forudsat, at byggeriet skulle gennemføres på grundlag af de foreliggende tegninger og materialebeskrivelser, og at der således ikke fra entreprenørens side skulle udarbejdes projekteringsmateriale eller tilvejebringes andet materiale inden igangsætningen af byggeriet. Entreprenørens indhentelse af tilbud hos de forskellige underentreprenører og entreprenørens opgørelse af den samlede entreprisesum var således også baseret på bygherrens tegninger og materialebeskrivelser.

Herudover lagde landsretten til grund, at bygherren fra et meget tidligt tidspunkt efter byggeriets opstart var involveret i byggeriet og styringen heraf i et omfang, som ikke kunne anses for kendetegnet for totalentreprise.

Landsretten fandt desuden, at der forelå en forsinkelse, som gav bygherren ret til at kræve dagbøder, hvis beløb måtte beregnes med udgangspunkt i kontrakten, hvorefter dagsboden udgjorde 2% af entreprisesummen ekskl. moms pr. påbegyndt uge, forsinkelsen havde varet.  Landsretten udtalte i den forbindelse, at der ikke som følge af den aftalte dagbodsstørrelse eller af andre grunde var grundlag for at bringe aftalelovens § 36 i anvendelse.

Ved fastlæggelse af perioden, hvori entreprenøren kunne pålægges at betale dagbøder, lagde landsretten vægt på, at retsforholdet mellem parterne havde haft en væsentlig anden karakter end beskrevet i entreprisekontrakten, og at bygherren i betydeligt omfang var involveret i byggeriet og styringen heraf.

Landsretten lagde endvidere vægt på, at byggeriet var baseret på tegninger og materialebeskrivelser, som efter skønsmandens forklaring var under sædvanlig standard og i høj grad bar præg af manglende konsekvens, og at der undervejs i byggeriet løbende blev foretaget en række justeringer og ændringer, hvorfor landsretten lagde til grund, at en del af forsinkelsesperioden beroede på bygherrens forhold.

Landsretten lagde på den anden side også vægt på, at entreprenøren ikke i henhold til de almindelige betingelser anmodede om tidsfristforlængelse eller i øvrigt løbende sørgede for at sikre sig mod dagsbodskrav i det omfang, forsinkelserne ikke var hans ansvar.

Landsretten fandt ”i mangel af holdepunkter for andet, og da der under de foreliggende omstændigheder ikke er særlige hensyn at tage til nogen af parterne”, at entreprenøren skulle betale dagsbøder for en periode svarende til halvdelen af den samlede forsinkelsesperiode.

Dommen er refereret i TBB2011.478/2V.

14.07.2010

Kan bygherren forlange dagbod for forsinkelse med udbedring af mangler efter godkendt aflevering?

En hovedentreprenør kan godt ifalde dagbøder efter aflevering grundet forsinket færdiggørelse af afhjælpning, men forsinkelsen skal i givet fald vedrøre væsentlige mangler, der påfører bygherren store gener eller hindrer ibrugtagningen af byggeriet. Voldgiftsretten fandt i den konkrete sag, at de pågældende mangler ikke var af en sådan karakter, og dagbøder blev derfor ikke pålagt.

En hovedentreprenør opførte i 2006/2007 et kontorhus for bygherren. Kontorhuset skulle af bygherren udlejes til et stort advokatkontor pr. 1. marts 2007. Det blev aftalt, at byggeriet skulle afleveres den 19. februar 2007, og at forsinkelse ville være dagbodsudløsende.

Byggeriet blev afleveret rettidigt, og parterne udarbejdede en afleveringsprotokol, hvoraf det fremgik, at hovedentreprenøren skulle udbedre de ved afleveringen konstaterede mangler inden den 2. marts 2007. Det fremgik ikke af afleveringsprotokollen, at forsinkelse med mangeludbedringen kunne udløse dagbod.

Den 29. marts 2007 fremsatte bygherren krav om dagbod under henvisning til, at hovedentreprenøren ikke var færdig med udbedringen af nærmere angivne mangler. Dagbøderne skulle ifølge bygherren løbe fra dagen efter, dvs. fra den 30. marts 2007.

Voldgiftsretten udtalte i sin tilkendegivelse af 21. december 2009, at hovedentreprenøren var forsinket med udbedringen af manglerne ved de indvendige trægulve og med slutrengøring. Herefter konstaterede voldgiftsretten, at lejeren af kontorhuset, advokatfirmaet, havde taget kontorhuset i brug den 1. marts 2007 som aftalt, og at bygherren ikke havde gjort rede for, hvilke særlige gener de to mangler havde været årsag til. I forlængelse heraf udtalte voldgiftsretten:

“Voldgiftsretten kan tiltræde, at en entreprenør også efter aflevering kan ifalde dagbøder, såfremt tilstedeværende mangler har en karakter, der sinker eller hindrer ibrugtagning eller påfører brugeren meget omfattende gener. De omhandlede 2 mangler har ikke en sådan karakter.”

Tilkendegivelsen viser, at en entreprenør godt kan ifalde dagbøder efter aflevering, men at forsinkelsen i givet fald skal vedrøre væsentlige mangler, der påfører bygherren store gener eller helt hindrer ibrugtagningen af byggeriet.

14.07.2010

Krav på restentreprisesum forældet

Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed har den 10. juni 2010 i en sag mellem en hovedentreprenør og en ejerforening fundet, at en restentreprisesum, der først sent under voldgiftssagen blev inddraget i sagen, var forældet efter 1908-loven.

Voldgiftssagen havde verseret siden udgangen af 2001 og havde primært via en række foretagne syn og skøn handlet om ejerforeningens krav på udbedring af mangler, fradrag i entreprisesummen mv. Hovedentreprenøren, der var klager i sagen, havde på sin side fra sagens start alene nedlagt påstand om betaling af en række aftalesedler. 7½ år efter sagens anlæg blev sagen yderligere udvidet med påstand om betaling af restentreprisesummen.

Ejerforeningen havde ved afgivelse af svarskrift i 2002 anvendt restentreprisesummen i en modregningssammenhæng ved opgørelsen af en selvstændig påstand. Voldgiftsretten fandt, at dette udgjorde en erkendelse i henhold til forældelsesloven af 1908 § 2, hvorfor der fra dette tidspunkt løb en ny 5-årig forældelsesfrist. Efterfølgende forligsdrøftelser mellem parterne kunne ikke anses som et frafald af at gøre forældelsesindsigelse gældende, ligesom det heller ikke kunne lægges til grund, at forældelsen havde været suspenderet. Da påstandsudvidelsen skete i efteråret 2009, var der dermed indtrådt forældelse.

Da sagen også omhandlede yderligere betalingskrav, herunder en række anerkendte ekstraarbejder, ønskede hovedentreprenøren at anvende det forældede krav til modregning i ikke-forældede krav mod ejerforeningen. Til dette udtalte voldgiftsretten, at hovedentreprenøren ikke havde ret til at anvise, hvilke fordringer der kunne anses som dækket ved modregning og henviste til Højesterets dom gengivet i UfR2010.1384H.

Sagen blev for ejerforeningen ført af VILTOFT. Afgørelsen er ikke trykt.

11.02.2010

Underrådgiver var direkte ansvarlig over for bygherre p.g.a. "klare projekteringsfejl"

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har ved kendelse af 8. juli 2009 fastslået, at en bygherre kunne rejse krav direkte mod en underrådgiver, da underrådgiveren havde begået ”klare projekteringsfejl” ved projekteringen af et nyt tag. Da den af skønsmanden foreslåede udbedring af en af fejlene ville betyde en forbedring for bygherren, skulle bygherren selv afholde udgiften til denne udbedring, dog undtaget nedtagning af det fejlbehæftede arbejde. Der kunne ikke som betingelse for udbetaling af erstatning stilles krav om fremvisning af momsbelagt faktura.

Bygherren var et boligselskab, der på tre etageejendomme skulle have opført nyt tag. I den forbindelse entrerede bygherren med en totalrådgiver, der indgik aftale med en underrådgiver om dele af projekteringen.

Kun et par måneder efter afleveringen af de nye tage, røg flere tagsten af under en storm, og 2 år efter var opstuvet fygesne i tagrummene årsag til vandskader i de underliggende lejligheder. En skønsmand fastslog, at fygesneen i tagrummene var en følge af utætheder i taghatten, hvilket skyldtes projekteringsfejl fra underrådgiverens side.

Voldgiftsretten fandt, at projekteringsfejlen var så klar, at bygherren kunne rette sit krav om erstatning direkte mod underrådgiveren. Samtidig hæftede totalrådgiveren for underrådgiveren.

Bygherren fik erstatning for sine omkostninger til udbedring af vandskaderne mv., men for så vidt angår selve udbedringen af fejlen ved taghattene på den af skønsmanden anviste måde, fastslog voldgiftsretten, at dette ville medføre en forbedring for bygherren, hvorfor bygherren selv måtte afholde omkostningerne til udbedringen. Bygherren fik dog erstatning for sine udgifter til at nedtage det fejlbehæftede arbejde.

Det var af de indklagede gjort gældende, at den del af erstatningen, der vedrørte moms, først skulle betales, når de indklagede blev præsenteret for en momsbelagt faktura vedrørende udbedring af forholdene. Dette blev afvist af voldgiftsretten.

Kendelsen er trykt i TBB2009.677.

11.02.2010

Byretten skulle tiltrædes af to sagkyndige medlemmer med entrepriseretlig fagkundskab

Vestre Landsret har ved en kendelse afsagt den 23. oktober 2009 besluttet, at byretten skulle tiltrædes af to sagkyndige medlemmer med entrepriseretlig fagkundskab, jf. retsplejelovens § 20.

Sagen vedrørte omfanget af ekstraarbejder, forlængelse af afleveringsfristen og pligten til at betale dagbøder i forbindelse med renovering af en villaejendom. Vestre Landsret udtalte på den baggrund, at entrepriseretlig fagkundskab skønnedes at være af betydning for sagen.

Afgørelsen er refereret i UfR2010.377V.

11.02.2010

Bygherre kunne ikke ophæve entreprisekontrakt på trods af hovedentreprenørens betalingsstandsning

I en kendelse afsagt den 5. august 2009 fandt voldgiftsretten, at hovedentreprenørens betalingsstandsning ikke i sig selv berettigede bygherren til at ophæve entreprisekontrakten. Derudover kunne bygherren ikke løfte bevisbyrden for, at hovedentreprenøren ikke kunne indhente en opstået forsinkelse.

I sagen havde bygherren ophævet hovedentreprisekontrakten, dels som følge af en – ifølge bygherren – indtrådt, væsentlig forsinkelse, dels fordi hovedentreprenøren var trådt i betalingsstandsning kort forinden.

Voldgiftsretten lagde i relation til forsinkelsen vægt på, at det ikke var godtgjort, at hovedentreprenørens arbejdsplan var en bindende kontrakttidsplan. Derudover var det ikke godtgjort, at hovedentreprenøren ikke kunne have gennemført entreprisen til den fastlagte, endelige afleveringsdato, og betingelserne for at hæve i henhold til AB92 som følge af forsinkelse var dermed ikke opfyldt.

Med hensyn til betalingsstandsningen lagde voldgiftsretten vægt på, at bygherrens konkrete håndtering af kravet om sikkerhedsstillelse og påkrav som følge af betalingsstandsningen ikke havde været tilstrækkelig, herunder da de frister, som bygherren havde givet, var for korte.

Kendelsen illustrerer de store krav, der stilles til grundlaget for at ophæve en entreprisekontrakt.

Kendelsen er trykt i TBB2009.684.

11.02.2010

Erstatning for rådgiverfejl udgjorde det spildte arbejdes værdi, da der ikke var indestået for et særligt resultat

Højesteret stadfæstede i oktober 2009 en dom fra Vestre Landsret, der pålagde en rådgivende ingeniør erstatningsansvar for projekteringsfejl, der bl.a. bestod i, at den rådgivende ingeniør ikke havde sagt fra over for bygherrens besparelsesønsker med den følge, at et ventilationsanlæg blev underdimensioneret. Erstatningen blev fastsat til et beløb svarende til anskaffelsessummen på det underdimensionerede anlæg og ikke til anskaffelsessummen på et anlæg med tilstrækkelig kapacitet.

Et rådgivende ingeniørfirma bistod som totalrådgiver en bygherre med projektering og opførelse af en gokarthal. Som følge af besparelsesønsker fra bygherren blev ventilationsanlæggets kapacitet sat ned i forhold til det oprindelige projekt.

Efter ibrugtagning viste det sig, at kapaciteten ikke var tilstrækkelig.

For Vestre Landsret nedlagde bygherren påstand om betaling af ca. kr. 2,8 mio., som det ifølge et udmeldt syn og skøn ville koste at anskaffe et nyt ventilationsanlæg med den fornødne kapacitet.

Landsretten fandt, at den rådgivende ingeniør havde handlet ansvarspådragende, bl.a. ved ikke at have taget forbehold for den valgte løsning.

Landsretten fandt dog ikke, at bygherren havde lidt et tab svarende til, hvad det ville koste at anskaffe et ventilationsanlæg med den fornødne kapacitet. Tværtimod fandt landsretten, at bygherrens tab som udgangspunkt højst kunne svare til anskaffelsessummen på ca. kr. 400.000 samt omkostningerne til en efterfølgende udvidelse af anlægget på kr. 326.200. Kravet blev skønsmæssigt fastsat til samlet kr. 350.000 ud fra den betragtning, at bygherren havde anvendt ventilationsanlægget i en længere periode.

Højesteret stadfæstede landsrettens afgørelse. Dog bemærkede Højesteret om årsagen til, at bygherren ikke fik medhold i sin påstand om erstatning svarende til prisen for et nyt anlæg med den fornødne kapacitet, at det rådgivende ingeniørfirma ikke havde påtaget sig at indestå for et sådant resultat. Bygherren kunne derfor alene kræve at blive stillet, som hvis rådgivningen havde været mangelfri.

Afgørelsen er trykt i UfR2010.213H.

11.02.2010

Totalrådgiver havde krav på honorar udover det aftalte procenthonorar i en forsinkelsesperiode

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har den 25. januar 2010 afsagt kendelse i en sag mellem en totalrådgiver og en bygherre, hvor totalrådgiverkontrakten blev ophævet som følge af parternes uenighed om betaling til totalrådgiveren i en forsinkelsesperiode.

I sagen havde bygherren gjort gældende, at forlængelsen af byggetiden ikke gav totalrådgiveren krav på merhonorar, idet honoraret i forvejen var forøget som følge af, at byggesummen var forøget, hvilket dermed dækkede totalrådgiverens arbejde i den periode, hvor byggesagen var forsinket. I sagen havde parterne forudsat en byggetid på 20 måneder, hvilken blev forsinket med mindst 6 måneder.

Voldgiftsretten fandt, at den opståede forsinkelse ikke skyldtes forhold, som gav bygherren krav på tidsfristforlængelse efter ABR 89, pkt. 5.5.

Endvidere fandt voldgiftsretten, at den betydelige forøgelse af byggetiden indebar opretholdelse af byggeplads med bemanding m.v., hvilket ville medføre en væsentlig forøgelse af totalrådgiverens arbejde i forhold til, hvad der kunne forudsættes, da totalrådgivningsaftalen blev indgået. Som følge heraf var totalrådgiveren, også selvom der ikke var aftalt tidsfrist for byggeperioden, berettiget til et merhonorar. Det forhold, at byggesummen blev forøget efter indgåelsen af aftalen, kunne ikke føre til et andet resultat, i hvert fald ikke når der ikke forelå en direkte sammenhæng mellem byggesummens forøgelse og forlængelsen af byggetiden.

Som følge af den uberettigede ophævelse fik totalrådgiver endvidere tillagt erstatning opgjort som det mistede dækningsbidrag ved ikke at kunne færdiggøre arbejdet.

Sagen kan ses i sammenhæng med voldgiftsrettens tidligere tilkendegivelse i sagen om Den Sorte Diamant.

Sagen viser, at det er muligt for en rådgiver at opnå betaling i en forsinkelsesperiode, hvis forsinkelsen medfører et merarbejde/merudgifter for rådgiveren. I den forbindelse har det betydning, hvad der er aftalt/forudsat i relation til den tidsmæssige udstrækning af arbejdet samt – når der er tale om et byggesumsafhængigt honorar – om der er tale om en forøgelse af byggesummen, der skyldes selve forsinkelsen.

Sagen blev for totalrådgiveren ført af VILTOFT. Kendelsen er (endnu) ikke trykt.

06.11.2009

AB-Forbruger – almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere

Fra 1. januar 2010 kan aftaler om byggearbejder mellem forbrugere og håndværkere vedtage den nye standardaftale, AB-Forbruger. Aftalen er udarbejdet af Økonomi- og Erhvervsministeriet, Dansk Byggeri, Tekniq og Forbrugerrådet og tilsigter en øget beskyttelse af forbrugernes retsstilling.

AB-Forbruger skal vedtages mellem parterne for at være gældende. AB-Forbrugers anvendelsesområde er aftaler om byggearbejder, der overstiger kr. 3.000  inkl. moms. Parterne har dog mulighed for helt eller delvist at fravige standardaftalens bestemmelser ved udtrykkelig aftale herom.

AB-Forbruger følger i det væsentlige den emnemæssige systematik i AB 92, men indeholder en række bestemmelser, som i højere grad tilgodeser bygherrens og dermed forbrugerens interesser.

Blandt de nye forbrugerbeskyttende bestemmelser kan følgende fremhæves:

§ 12 I henhold til bestemmelsen er håndværkeren i mangel af en aftalt tidsplan forpligtet til at igangsætte og afslutte arbejdet inden rimelig tid.

§ 14 I henhold til bestemmelsen er håndværkeren både før og under arbejdets udførelse forpligtet til at yde forbrugeren generel vejledning.

§ 24 I henhold til bestemmelsen skal håndværkeren hurtigst muligt indhente forbrugerens
stillingtagen til arbejdets fortsættelse, hvis prisen for arbejdet overstiger 15 procent af et afgivet prisoverslag. Såfremt håndværkeren ikke indhenter forbrugerens stillingtagen, har forbrugeren ikke pligt til at betale det beløb, der kunne være sparet, hvis forbrugeren havde haft mulighed for at tage stilling til arbejdets fortsættelse.

§ 25 I henhold til bestemmelsen er forbrugeren som hovedregel først forpligtet til at betale for det udførte arbejde, når dette i sin helhed er afleveret.

AB-Forbruger kan downloades på Dansk Byggeris hjemmeside: www.danskbyggeri.dk

06.11.2009

Totalrådgiver pålagt erstatningsansvar for bygherrens mistede ret til dagbod på grund af totalrådgiverens forsinkende ansvarspådragende projektmangler

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har ved en nylig afsagt kendelse bestemt, at en totalrådgiver skulle betale erstatning til en bygherre svarende til bygherrens mistede krav på dagbod fra entreprenøren.

Voldgiftsretten lagde ved sin afgørelse til grund, at projektmaterialet udarbejdet af totalrådgiveren var mangelfuldt i en sådan grad, at entreprenøren var berettiget til en fristforlængelse ud over den forlængelse, som var godkendt af bygherren. Voldgiftsretten fandt, at der var svigt i totalrådgiverens projekteringsledelse og byggeledelse samt svigt i rådgivernes projekt.

På baggrund heraf mente voldgiftsretten, at totalrådgiveren havde handlet ansvarspådragende, og at disse forhold havde været årsagen til, at bygherren ikke i fuldt omfang havde kunnet kræve dagbod af entreprenøren. Bygherren var herefter – noget overraskende – berettiget til at kræve et beløb svarende til det manglende dagbodskrav betalt af totalrådgiveren.

Kendelsen er udfærdiget uden sagsfremstilling, og indeholder derfor alene voldgiftsrettens præmisser. Afgørelsen er refereret i TBB2009.485.

06.11.2009

Østre Landsret har tidligere i 2009 afgjort om overskridelse af beløbsramme skulle medføre fortabelse af rådgiverens honorarkrav

Det er ikke usædvanligt, at nybyggeri eller renoveringsarbejde ikke kan realiseres indenfor den beløbsramme, som bygherren og rådgiveren har drøftet eller måske ligefrem angivet i rådgivningsaftalen. Østre Landsret har i en nyligt optrykt dom (TBB 2009.421) taget stilling til honorarmæssige konsekvenser for en arkitekt i anledning af en sådan overskridelse af rådgivningsaftalens beløbsramme.

Rådgivningsaftalen fastslog blandt andet, at der ”stiles mod et totalbudget … på 1,5 – 1,6 mio. kr.” inkl. moms, at der indgår ”en vis mængde medbyggeri”, og at arkitekten forpligtede sig til omprojektering uden beregning ved overskridelse af totalbudgettet på 5% eller derudover.

Arkitekten havde i overensstemmelse med rådgivningsaftalen bl.a. udarbejdet projektforslag, hjemtaget byggetilladelse, udarbejdet bygge-/konstruktionstegninger og -beskrivelse samt forestået licitation, hvorved det viste sig, at budgettet ikke kunne overholdes med de modtagne fagentreprisetilbud. Arkitekten udstedte herefter faktura for det af ham udførte arbejde, bortset fra byggestyring og -administration og foretog ad to omgange vederlagsfri omprojektering. Bygherren hævede imidlertid aftalen, krævede tilbagebetaling af kr. 12.500 og nægtede at betale nogen yderligere del af honoraret.

Under sagen blev gennemført syn og skøn, der med baggrund i de i rådgiverbranchen anvendte prisbøger og malerentreprisen som medbyg fastslog, at det på tidspunktet for aftaleindgåelsen ikke ville have været muligt at opføre det i aftalen beskrevne hus inden for den i rådgivningsaftalen indeholdte økonomiske ramme. Byggeudgiften oversteg ifølge skønsmanden beløbsrammen i rådgivningsaftalen med ca. 10 til 25%.

Østre Landsret afviste bygherrens ophævelse og tilkendte arkitekten det fakturerede honorar for udført arbejde samt et skønsmæssigt fastsat beløb for endnu ikke-udført byggestyring og -administration.

Østre Landsret fastslog, at bygherren ikke havde godtgjort, at ”den tilsigtede økonomiske ramme beroede på et urealistisk fejlskøn eller anden faglig fejl”. Østre Landsret tillagde det betydning, at beløbsrammen ikke var aftalt til at udgøre en maksimeret pris for projektet.

Østre Landsrets afgørelse illustrerer, at en beløbsramme alene er udtryk for et skøn over fremtidige byggeudgifter, og at et sådant skøn naturligvis er forbundet med usikkerhed. Selv om skønnet viser sig ikke at holde, og selv om skønnet objektivt var forkert, kræver det efter omstændighederne hvad der betegnes som et ”urealistisk fejlskøn eller anden faglig fejl”, såfremt arkitekten skal holdes ansvarlig med honorarfortabelse til følge.

Afgørelsen illustrerer vigtigheden af, at parterne i en rådgivningsaftale med beløbsramme klart har taget stilling fx følgende: Er beløbsrammen en styrende ramme eller en egentlig maksimeret pris for arbejdet? Hvad er rådgiverens forpligtelse henholdsvis bygherrens rettigheder, hvis det efter en vederlagsfri omprojektering alligevel ikke er muligt at opfylde den økonomiske ramme? Hvis der aftales medbyg, hvad er grænserne for medbyg?

06.11.2009

Ensidigt indhentet rapport tilladt fremlagt i boligretssag

Vestre Landsret har stadfæstet en kendelse om tilladelse til at fremlægge en ensidigt indhentet rapport om skimmelsvamp i en boligretssag fra Århus Byret vedrørende lejefastsættelse og mangler.

En lejer havde til boligretten anket en huslejenævnskendelse, der gav udlejer medhold i den fastsatte leje. Under boligretssagen nedlagde lejer tillige påstand om, at lejer var berettiget til nedslag i lejen som følge af mangler ved lejemålet.

Som dokumentation herfor fremlagde lejer en rapport fra Teknologisk Institut med en undersøgelse for skimmelsvamp. Rapporten var indhentet uden forudgående aftale med sagsøgte og efter sagens anlæg. Udlejer krævede, at rapporten skulle udgå af sagen som følge heraf.

Et flertal i boligretten gav lejer medhold i, at rapporten måtte fremlægges. Rapporten var udarbejdet på grundlag af en standardundersøgelse for skimmelvækst, og det kunne udelukkes, at lejer havde haft nogen indflydelse på, hvem fra Teknologisk Institut der skulle foretage undersøgelsen, og hvordan den skulle foretages.

Flertallet mente, at fremlæggelse af rapporten kun burde afskæres, hvis der kunne rejses væsentlige formelle indvendinger imod den måde, den var tilvejebragt på.  Sådanne indvendinger fandtes ikke at foreligge i det konkrete tilfælde. Det var ikke afgørende, at der allerede var en verserende sag mellem parterne, da denne sag vedrørte et andet spørgsmål. Fremlæggelsesspørgsmålet skulle således ikke behandles anderledes, end hvis rapporten var tilvejebragt inden sagsanlægget.

Udlejer kærede kendelsen til Vestre Landsret, som af de grunde, som boligrettens flertal anførte, stadsfæstede kendelsen.

Kendelsen er trykt i TBB2009.128.

06.11.2009

Byggefirma pålagt at betale dagbøder, selvom det i aftalen om opførelse af 1-familieshus ikke var fastsat, hvornår huset skulle være færdigt

Vestre Landsret har ved en nyligt afsagt dom bestemt, at et byggefirma skulle betale dagbøder fra det tidspunkt, hvor bygherren havde reklameret over arbejdets manglende færdiggørelse og havde fremsat krav om betaling af dagbod.

Parterne havde i marts 2006 indgået en aftale under anvendelse af Nyhusforeningens fælles salgs- og leveringsbetingelser (SL 97). Der var under sagen enighed mellem parterne om, at der ikke var fastsat et antal byggedage for husets opførelse. Sagen vedrørte derfor spørgsmålet om, hvilken betydning det havde for forlængelsen af byggeperioden, at der ikke var fastsat et antal byggedage i aftalen, og dermed ikke et afleveringstidspunkt.

Opførelsen af huset blev påbegyndt omkring den 1. august 2006. Ifølge et byggemødereferat af 11. september 2006 udarbejdet af bygherren oplyste en repræsentant for byggefirmaet, at huset kunne forventes færdigt den 24. december 2006. Landsretten sidestillede ikke en sådan tilkendegivelse med en aftale om afleveringstidspunkt, selvom byggefirmaet ikke gjorde indsigelser mod referatet, da det blev fremsendt til firmaet.

I slutningen af april 2007 skete der vandskade på byggeriet. Skaden blev dækket af byggefirmaets erhvervsansvarsforsikring. Landsretten lagde ved sin afgørelse til grund, at vandskaden bevirkede en udskydelse af byggeriets aflevering med ca. 2 måneder. Landsretten fandt, at vandskaden var opstået som følge af byggefirmaets grove, ansvarspådragende fejl, og – uanset der ikke var aftalt tidsfrister for byggeriets afslutning – at bygherren i medfør af aftalens bestemmelse om dagbod ved forsinkelse som følge af byggefirmaets ansvarspådragende adfærd var berettiget til dagbod i denne periode.

Imidlertid fremsatte bygherren først ved brev af 15. maj 2007 krav om betaling af dagbod, og kravet på dagbøder skulle derfor først regnes fra den 16. maj 2007 til udgangen af juni 2007, svarende til i alt 31 arbejdsdage.

Dommen er refereret i UfR2009.1313V.

07.05.2009

Nye regler i nøgletalsbekendtgørelsen

I bekendtgørelserne om indsamling af nøgletal i det statslige byggeri og i almenboligsektoren for entreprenører og rådgivere er der fastsat nye regler, som er trådt i kraft 1. maj 2009.

Reglerne om statslige og almene bygherrers indhentelse af nøgletal til brug for kontrahering af rådgivere og entreprenører er indeholdt i bekendtgørelse nr. 241 af 11. april 2008 om nøgletal for statsbyggeriet m.v., og bekendtgørelse nr. 248 af 14. april 2008 om nøgletal for alment byggeri m.v. Bekendtgørelserne definerer hvornår reglerne finder anvendelse, hvordan bygherren skal anvende nøgletallene i forbindelse med prækvalifikation af entreprenører og rådgivere, og hvordan nøgletal indberettes for den enkelte byggeopgave.

Reglerne om nøgletal for statsligt byggeri og for alment byggeri er nu ændret en smule. De vigtigste ændringer i de nye bekendtgørelser er, at oplysningspligten i forbindelse med 1-årseftersynet er bortfaldet, og at bilaget med definitioner af nøgletal for entreprenører er bearbejdet.

Ændringerne er gennemført med virkning for byggeri udbudt efter 1. maj 2009. Ændringerne indebærer en lempelse af indberetningsbyrden, og det er derfor relevant at nævne, at Erhvervs- og Byggestyrelsen til de statslige bygherrer og institutioner i en skrivelse af 22. april 2009 har meddelt sin tilladelse til, at de nye regler kan gælde, også for byggeri udbudt inden 1. maj 2009.

Der er ved bekendtgørelserne ikke ændret ved, at pligten til at anvende nøgletal i forbindelse med udvælgelse af rådgivere først træder i kraft 1. oktober 2009.

BEK nr.  241 af 11/04/2008

BEK nr. 248 af 14/04/2008

BEK nr. 223 af 24/03/2009

BEK nr. 237 af 26/03/2009

07.05.2009

Sagkyndige beslutninger er ikke et bevismiddel

Per Helwigh, sekretariatschef, cand. jur., Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed og Christian Johansen, advokat, ph.d., Søby & Partnere, gør i en artikel i Advokaten nr. 02/09 op med den udbredte misforståelse, at sagkyndige beslutninger kan bruges som bevismiddel i en voldgiftssag.

Reglerne omkring sagkyndige beslutninger om stillet sikkerhed m.v. fremgår af de almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 92) § 46.  Formålet med bestemmelsen er at muliggøre en hurtig proces, hvor der kan foretages en foreløbig efterprøvelse eller sandsynliggørelse af berettigelsen af udbetalingskrav over for stillet sikkerhed og/eller bygherrens tilbagehold.

I Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed har man konstateret en stigning i antallet af sagkyndige beslutninger, der fremlægges og anvendes under gennemførelse af voldgiftssager. Dette skyldes formentlig, at sager om sagkyndig beslutning bliver mere komplekse, og at flere af sagerne fortsætter i en efterfølgende voldgiftssag.

Det er imidlertid ikke formålet med de sagkyndige beslutninger at være bevismiddel i en senere voldgiftssag. Dette fremgår bl.a. af betænkning fra revisionsudvalget vedrørende AB 92, s. 151, hvori det anføres: “Udvalget anser det imidlertid for vigtigt, at det står klart for parterne i en tvist, at voldgiftsrettens afgørelse træffes, uden at den sagkyndiges stillingtagen indgår i bedømmelsen.”

Bevisværdien af sagkyndige beslutninger er blevet prøvet i en endnu ikke offentliggjort tilkendegivelse fra voldgiftsretten, hvor bygherren forsøgte at dokumentere mangler ved hjælp af en sagkyndig beslutning. Hertil tilkendegav voldgiftsretten at: “En sagkyndig beslutning kan ikke erstatte syn og skøn, og da der i øvrigt ikke foreligger dokumentation for de angivne mangler, kan modregningen ikke anerkendes.”

Konklusionen i artiklen er, at det ikke er muligt at anvende de sagkyndige beslutninger som substituerende bevismiddel i stedet for syn og skøn. Hvis parterne i forbindelse med sagkyndiges behandling har brug for egentlig bevissikring, er det således nødvendigt at iværksætte syn og skøn parallelt med den sagkyndige behandling.

02.05.2009

Det Digitale Byggeri - nu gælder reglerne om beskrivende mængdefortegnelser

Fra den 1. januar 2009 udvides de allerede eksisterende regler om Det Digitale Byggeri, der gælder for byggeopgaver på over 3 mio. kr., hvor staten eller institutioner, der modtager mere end 50 % i tilskud fra staten, er bygherre.

Udvidelsen, der kun får betydning for udbud af nybyggeri i hoved- eller fagentreprise, indebærer bl.a., at bygningsdelsbeskrivelser og arbejdsbeskrivelser skal udarbejdes efter principperne i bips B100.

Herudover går regeludvidelsen ud på, at udbudsmaterialet ved disse former for udbud skal indeholde beskrivende mængdefortegnelser (BMF). Disse beskrivende mængdefortegnelser skal struktureres efter principperne i Dansk Bygge Klassifikation (DBK), der er en fælles systematisering af information om byggematerialer.

Er der tale om nybyggerier over 20 mio. kr. ekskl. moms, skal den bygningsmodel, der i forvejen er et krav for statslige byggerier af denne størrelse, anvendes til at generere mængdeudtræk til brug for de beskrivende mængdefortegnelser. For alle nybyggerier over mindstegrænsen på 3 mio. kr. gælder det derudover, at der skal være sammenhæng mellem posterne i den beskrivende mængdefortegnelse og bygningsmodellen / beskrivelsen i øvrigt.

Endvidere skal de beskrivende mængdefortegnelser indeholde alle prisbærende poster, således at summen af disse prisbærende poster bliver lig med tilbudssummen. Endelig er det et krav til udbudsmaterialet, at opmålingsreglerne fremgår heraf, ligesom det skal oplyses, hvad hver enkelt mængde indeholder, og hvordan den fremkommer.

Erhvervs- og Byggestyrelsen, der er ressortmyndighed for reglerne om Det Digitale Byggeri, anfører, at målet med regeludvidelsen og indførslen af beskrivende mængdefortegnelser er at sikre en ensartethed i udbudsmaterialet, og at mængder indarbejdes heri.

Herudover bør de beskrivende mængdefortegnelser medføre større grad af sikkerhed for, at samtlige tilbudsgivere ved udbud af hoved- og fagentreprisearbejder giver pris på et ensartet grundlag, og at alle ønskede delelementer i forhold til udførelsen er medtaget.

En anden gevinst bør være større sammenhæng mellem byggeprojekter og de materialer og delarbejder m.v., der påtænkes anvendt ved projekternes realisering. Udarbejdelsen af udbudsmaterialets dokumenter kan således i højere grad tænkes at skulle foregå på basis af integrerede processer i modsætning til den mere sædvanlige fremgangsmåde, hvor beskrivelser, tegninger og tilbudslister ofte udarbejdes som selvstændige dokumenter med indbyrdes uklarheder, hvilket ikke sjældent giver anledning til fortolkningstvivl.

De nye regler vil fordre større arbejdsindsats og krav til rådgivere og andre, der forestår udarbejdelsen af udbudsmaterialet, og det bliver heller ikke uden problemer at gennemføre og indarbejde de it-systemer af relativt kompliceret art, som regelsættet kræver, og som p.t. er under udarbejdelse. Derudover er det endnu uvist, om regelændringen vil rykke på den almindelige ansvarsfordeling mellem entreprenører, rådgivere og bygherrer.

Det vil på nuværende tidspunkt ikke være muligt fuldt ud at overholde de nye krav til digitale udbud, bl.a. fordi Dansk Bygge Klassifikation (DBK) ikke er på plads endnu. Derudover er en tidligere varslet vejledning fra Erhvervs- og Byggestyrelsen om de nye regler ikke offentliggjort endnu.

Der kan henvises til følgende links:

BEK nr. 1365 af 11/12/2006 – Bekendtgørelse om krav til anvendelse af Informations- og Kommunikationsteknologi i byggeri

BEK nr. 1524 af 13/12/2007 – Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om krav til anvendelse af Informations- og Kommunikationsteknologi i byggeri

BEK nr. 253 af 16/04/2008 – Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om krav til anvendelse af Informations- og Kommunikationsteknologi i byggeri

Erhvervs- og Byggestyrelsens Vejledning til bygherren og rådgiveren – Anvendelse af IKT

23.03.2009

Før-aflevering - Ny afleveringsproces

Bygherreforeningen har opdateret materialet for Ny Afleveringsproces, som har været afprøvet siden marts 2007. Ny Afleveringsproces er et af mange initiativer til nedbringelse af mangelomfanget ved afleveringen af byggeopgaver.

Initiativet til Ny Afleveringsproces blev taget af Bygherreforeningen tilbage i 2005 i forbindelse med Erhvervs- og Byggestyrelsens handlingsplan mod fejl og mangler. Det var og er Bygherreforeningens oplevelse, at aflevering af byggerier er et problemfyldt område, og at der er sket en uheldig glidning, så der i dag accepteres aflevering med flere og flere mangler. Gennem forebyggelse og fokusering vil Bygherreforeningen genindføre tidligere tiders mere omhyggelige praksis omkring afleveringer.

Sagt forenklet går før-afleveringen ud på, at entreprenøren skal tvinges til at skabe sig et overblik over den sidste hektiske del af byggeperioden, og bygherren skal delagtiggøres heri.

Ny Afleveringsproces introducerer begrebet ”før-aflevering”. Denne før-aflevering skal afholdes ca. 1 måned før afleveringen, som forberedelse til selve afleveringen. Før-aflevering indebærer, at entreprenøren senest 1 uge inden før-afleveringen skal sende rådgiver en staderapport med angivelse af kritiske elementer i den resterende byggeperiode, samt en færdiggørelsesplan opdelt på aktiviteter og bemanding. Samtidig skal entreprenøren fremsende plan for overdragelse af driftsmateriale. Før-afleveringen anses som godkendt, hvis materialet fra entreprenøren er modtaget og fyldestgørende, og færdiggørelsesplanen anses som realistisk.

Bygherreforeningen anbefaler, at der knyttes ratebetaling eller bonus til gennemførelsen af før-afleveringen, og Bygherreforeningens materiale indeholder også andre forslag til incitamenter med henblik på mangelfri aflevering.

Ny Afleveringsproces indebærer ingen ændringer af afleveringsforretningen, som den er kendt fra AB 92, § 28. Men gennemførelse af før-aflevering nødvendiggør dog, at reglerne suppleres, og Bygherreforeningens materiale indeholder forslag til kontraktsbestemmelser herom til brug i såvel entreprise-, som rådgiveraftaler.

23.03.2009

Manglende reaktion fra entreprenøren og dennes konkursbo indebar udbetaling fra entreprenørgarantien

Vestre Landsret har ved dom af 17. november 2008 bestemt, at et pengeinstitut skulle udbetale fra en entreprenørgaranti, idet hverken entreprenøren eller dennes efterfølgende konkursbo havde anmodet om sagkyndig beslutning efter AB 92 § 46.

I forbindelse med en entrepriseaftale baseret på AB 92 om opførelse af et enfamiliehus udstedte et pengeinstitut en entreprenørgaranti i overensstemmelse med AB 92 § 6 til sikkerhed for opfyldelsen af entreprenørens forpligtelser over for bygherren.

Ved byggeriets aflevering i 2003 kunne bygherren og entreprenøren ikke nå til enighed om betaling af restentreprisesum og ekstraarbejder, og entreprenøren indbragte derfor i 2004 sagen for Voldgiftsnævnets for bygge- og anlægsvirksomhed.

Entreprenøren gik primo 2005 konkurs og blev i voldgiftssagen erstattet med konkursboet, der medio 2005 hævede sagen ved voldgiftsretten, idet pengeinstituttet, som havde stillet entreprisegarantien, ikke ønskede at indtræde i sagen.

Bygherren fremsatte anmodning om udbetaling fra anfordringsgarantien over for pengeinstituttet, hvilket pengeinstituttet dog nægtede, hvorefter bygherren anlagde sag mod pengeinstituttet med påstand om, at pengeinstituttet skulle udbetale garantibeløbet.

Bygherren gjorde i sagen gældende, at da hverken entreprenøren eller konkursboet havde fremsat begæring over for Voldgiftsnævnet om en sagkyndig beslutning efter AB 92 § 46, var pengeinstituttet forpligtet til at efterkomme bygherrens anmodning om udbetaling fra garantien.

Landsretten gav bygherren medhold i sit synspunkt, hvorefter pengeinstituttet blev dømt til at foretage udbetaling.

Afgørelsen illustrerer, at procedurereglerne i AB 92 vedrørende indsigelser mod trækning på anfordringsgarantier skal iagttages, uanset om den pågældende entreprenør er gået konkurs, idet pligten til at anmode om sagkyndig beslutning i så fald overgår til konkursboet.

Afgørelsen er trykt i UfR 2009.592V.

23.03.2009

Arkitekt erstatningsansvarlig for manglende oplysning til bygherre om behov for geoteknisk undersøgelse

Vestre Landsret har ved dom af 16. september 2008 kendt en arkitekt erstatningsansvarlig for merudgifter til opførelse af et sommerhus, fordi arkitekten ikke forud for opførelsens påbegyndelse havde gjort bygherren opmærksom på behovet for en geoteknisk undersøgelse eller taget forbehold derom.

Arkitekten havde i 2005 indgået aftale med bygherren om at udarbejde et projektmateriale for sommerhuset, som kunne danne grundlag for indhentelse af byggetilladelse.

Da byggetilladelsen til sommerhuset var givet, blev udgravningen til fundamentet påbegyndt, og i den forbindelse opstod der problemer med opstigende grundvand. Bygherren indhentede herefter en geoteknisk undersøgelse for grunden, hvoraf det fremgik, at en midlertidig grundvandssænkning var påkrævet, idet det som led i sommerhusets opførelse var nødvendigt at grave tæt på grundvandsspejlet.

Der blev herefter udarbejdet en skønserklæring, hvori skønsmanden tilkendegav, at arkitekten i den konkrete situation burde have gjort opmærksom på behovet for en geoteknisk undersøgelse, eller i det mindste have taget forbehold derom i forbindelse med detailprojekteringen af myndighedsprojektet.

Landsretten dømte arkitekten til at betale erstatning til bygherren for de merudgifter, som var en følge af, at der ikke før udgravningen blev påbegyndt, var foretaget en geoteknisk undersøgelse.

Der var ikke mellem parterne aftalt ABR 89. Resultatet ville dog næppe have været anderledes, hvis dette regelsæt var vedtaget, idet afgørelsen ligger i tråd med tidligere afgørelser vedrørende samme problemstilling, hvor ABR 89 har været aftalt.

Afgørelsen er trykt i UfR 2009.26V.

05.02.2009

ABR 89's beløbsmæssige ansvarsbegrænsning for tilsynsfejl tilsidesat

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har ved kendelse af 29. april 2008 udtalt sig om forholdet mellem ABR 89’s beløbsmæssige begrænsning for tilsynsfejl og en bestemmelse i en rådgiveraftale om forsikringsdækningens størrelse.

Sagen, der var anlagt af en bygherre mod en totalrådgiver, omhandlede opførelse af et kollegiebyggeri, hvor parterne var enige om, at den udførende entreprenør havde begået en række udførelsesfejl.

Voldgiftsretten fandt, at det af totalrådgiveren udøvede fagtilsyn ikke var tilstrækkeligt og derfor ansvarspådragende. Da bygherren imidlertid havde indgået en aftale med entreprenøren om erstatning i anledning af den mangelfulde udførelse, som totalrådgiveren ikke havde deltaget i eller tiltrådt, fandt voldgiftsretten ikke med sikkerhed at kunne lægge til grund, at den indgåede aftale havde udtømt entreprenørens betalingsevne. Dette resulterede i, at bygherren ikke kunne rette noget krav mod totalrådgiveren, uanset at totalrådgiveren havde tilsidesat sine pligter som fagtilsyn. Kendelsen understreger på dette punkt, at ansvaret for tilsynsfejl kun er subsidiært i forhold til den primært ansvarlige entreprenør.

Herudover udtalte voldgiftsretten sig generelt om rådgiveraftalens ansvarsbegrænsning. Rådgiveraftalen baserede sig på ABR 89 og anførte i aftalens bestemmelse om forsikring, at der for tingsskade var en forsikringsdækning på maks. 25 mio. kr. Voldgiftsretten fandt, at denne individuelle bestemmelse i rådgivningsaftalen var en fravigelse til beløbsbegrænsningen i ABR 89, pkt. 6.2.6.1 for tilsynsfejl på 2,5 mio. kr.

Det bemærkes, at den aftalte ansvarsbegrænsning var forsikringsafdækket.

Afgørelsen indebærer, at de ofte anvendte klausuler i rådgiveraftaler om forsikringsdækningens størrelse og maksimeringen af det samlede beløbsmæssige rådgiveransvar i visse tilfælde får den afledte konsekvens, at det beløbsmæssige ansvar for tilsynsfejl forhøjes betydeligt i forhold til ABR 89’s udgangspunkt.

Sagen blev for totalrådgiveren ført af VILTOFT. Kendelsen er offentliggjort i T:BB 2008.433.

05.02.2009

Stramning af arbejdsmiljøregler for byggeriet

Arbejdstilsynet har fra den 1. januar 2009 indført en række ændringer af arbejdsmiljøreglerne for byggesektoren. Ændringerne indebærer overordnet set, at krav til sikkerhed og sundhed skal indtænkes allerede i projekteringsfasen.

Den mest markante ændring er bygherrens pligt til på et tidligt stade at udpege en koordinator for sikkerhed og sundhed, der får helt andre værktøjer og ansvarsområder end tidligere. Pligten gælder for alle bygge- og anlægsarbejder, hvor to eller flere arbejdsgivere forventes at være til stede på byggepladsen samtidig – uanset antallet af beskæftigede – og udpegningen skal ske senest ved igangsættelsen af projekteringen. Dette er nyt i forhold til før, hvor der ikke var krav til tidspunktet for udpegningen, ligesom pligten til at udpege en koordinator tidligere kun gjaldt byggepladser med mere end 10 personer beskæftiget på samme tid.

Koordinatorens kvalifikationskrav afhænger af det antal personer, der er beskæftiget på byggepladsen, og der sondres mellem små byggepladser med under 5 beskæftigede, mellemstore med mellem 5-10 beskæftigede og store med mere end 10 beskæftigede samtidigt. I alle tilfælde skal koordinatoren have sagkyndig viden om bygge- og anlægsarbejder, hvilket udvides til viden om sikkerheds- og sundhedsmæssige spørgsmål inden for branchen ved mellemstore byggepladser. Ved store byggepladser skal koordinatoren som tidligere tillige have praktisk erfaring som byggeleder samt have gennemgået en særlig uddannelse for koordinatorer af sikkerheds- og sundhedsarbejdet inden for bygge- og anlægsområdet.

Koordinatoren skal under projekteringen tage hensyn til og koordinere, at principper for forebyggelse inden for området sikkerhed og sundhed tænkes ind projekteringen, herunder ved valg af arkitektoniske, tekniske og organisatoriske løsninger samt ved fastlæggelse af arbejdsudførelsen og tidsplaner.

Som hidtil skal der ved store byggepladser udarbejdes en plan for sikkerhed og sundhed. Forskellen er dog nu, at det er koordinatoren der står for denne udarbejdelse, og at planen skal udarbejdes i projekteringsfasen og ikke først inden etablering af byggepladsen. Pligten til at udarbejde en sådan plan udvides herudover til også at gælde for små eller mellemstore byggepladser ved særligt farligt arbejde. Kravene til det nærmere indhold af planen for sikkerhed og sundhed er dog uændrede.

Herudover skal koordinatoren som noget nyt i visse tilfælde udarbejde en journal, hvor særlige forhold vedrørende sikkerhed og sundhed m.v. skal medtages og som indeholder emner, der skal tages hensyn til ved udførelsen.

Under byggeriets udførelse skal koordinatoren sørge for, at planen for sikkerhed og sundhed samt journalen løbende ajourføres. Endelig skal koordinatoren sørge for passende kontrol af, om aftalerne med arbejdsgiverne overholdes.

Samlet set er koordinatorens rolle dermed ændret til at være mere kontrollerende og aktiv end tidligere, ligesom koordinatoren er inddraget i sagen på et tidligere tidspunkt.

Reglerne for bygherren modsvares af skærpede pligter for rådgivere og entreprenører til at overholde anvisninger fra koordinatoren samt til at bidrage med det fornødne materiale til brug for koordinatorens arbejde, herunder i projekteringsfasen.

Derudover er der for rådgivere og de projekterende fra 1. januar 2009 pligt til at foreskrive, hvorledes arbejdsprocesser m.v. forudsættes tilrettelagt, så arbejdet kan foregå sikkerheds- og sundhedsmæssigt forsvarligt. Både for rådgivere og for ansvarlige for indretningen af byggepladsen er der som noget nyt endvidere vedtaget en række forebyggelsesprincipper, der skal tages hensyn til ved udførelsen.

Der kan henvises til følgende links:

BEK nr. 1416 af 27/12/2008 – Bekendtgørelse om bygherrens pligter